Copropriété divise et copropriété indivise

Si vous êtes à la recherche d’un appartement, posez-vous la question à savoir s'il est situé dans une copropriété divise ou indivise. Bien que ces deux concepts soient similaires, car ils ont ultimement pour objet le partage d’un même immeuble par plusieurs personnes appelées copropriétaires, les implications juridiques et financières ne sont pas les mêmes. Ces deux types de copropriétés possèdent ainsi des modalités de détention, de propriété et de responsabilité entre les copropriétaires d’un immeuble qui sont bien différentes. Regard sur les principales distinctions entre la copropriété divise et la copropriété indivise.

LA COPROPRIÉTÉ DIVISE

La copropriété divise, communément appelée condominium, est une formule d’habitation qui, sur le plan juridique, désolidarise financièrement les propriétaires les uns des autres. Elle est obligatoirement assujettie à une déclaration de copropriété, laquelle se veut une convention notariée en minute qui, au regard de l’immeuble, régit les rapports entre les copropriétaires et les administrateurs. La déclaration de copropriété est un document juridique capital pour une copropriété, car elle contient les énoncés relatifs à son cadre de vie. C’est d’ailleurs par sa publication au registre foncier qu’un syndicat prend naissance.

Pour mettre en place une copropriété divise, l’immeuble est scindé en parties privatives et en parties communes. Celles-ci sont identifiées par un numéro de lot individuel, lequel a été attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots privatifs de copropriété ainsi constitué devient un bien immobilier unique.

Ainsi, les copropriétaires sont propriétaires exclusifs de leur partie privative (ex.: appartement) et, dans certains cas, d’une case de stationnement et d’une case de rangement. Ils ont en commun (en indivision) les parties communes de l’immeuble (ex.: le gros oeuvre, les équipements mécaniques, le hall d’entrée, la piscine, le stationnement, les ascenseurs et les salles communautaires). Ces parties communes sont gérées par le syndicat de copropriétaires, qui doit en assurer l’entretien et la conservation.

Le régime juridique de la copropriété divise vous procurera une plus grande liberté, en ce sens que vous pourrez, en principe, disposer de vos biens comme bon vous semblera, par exemple louer ou vendre votre partie privative sans devoir obtenir une autorisation préalable de qui que ce soit. Vous pourrez aussi contracter un prêt hypothécaire afin d’acheter votre appartement. Les autres copropriétaires n’en seront aucunement responsables.

LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE

Un immeuble est détenu en copropriété indivise lorsqu'il appartient à plus d'une personne (les indivisaires), sans pour autant être divisé matériellement en lots distincts (parties privatives et parties communes). La notion de copropriété indivise est très large. Elle s’applique à des conjoints qui achètent une maison, aux membres d’une famille qui héritent d’un même bien, ou à trois personnes qui achètent un triplex ensemble. Dans ces trois cas, tous sont copropriétaires indivis. Par ailleurs, il faut savoir que les parts des indivisaires sont présumées égales, sauf si l'acte de vente ou une convention d'indivision mentionne une répartition différente.

Contrairement à la copropriété divise, les appartements ne sont pas individualisés et aucune opération cadastrale préalable n'est exigée. L’immeuble fait l'objet d'une seule évaluation foncière. C’est pourquoi les autorités municipales et scolaires émettent un seul compte de taxes pour l'ensemble de l'immeuble. Vous détiendrez, au même titre que les autres copropriétaires, un droit de propriété indivis sur l’ensemble de l'immeuble, en fonction de la valeur que votre part représente.

La convention d’indivision

Si les copropriétés divises sont obligatoirement assujetties à un contrat notarié (déclaration de copropriété), les copropriétés indivises ne sont pas soumises à cette exigence. Pourtant, l’existence d’une convention d’indivision entre copropriétaires fera toute la différence.

Une convention d’indivision a plusieurs utilités: elle porte notamment sur l'identification des parts des indivisaires et, le cas échéant, sur l'attribution d'un droit de jouissance exclusive sur une partie de l'immeuble en décrivant les sections réservées à l’usage exclusif des copropriétaires, par exemple les appartements ou les aires de stationnement.  En d’autres termes, vous serez partiellement propriétaire de l’appartement que vous habiterez. Il en sera de même pour ceux occupés par les autres copropriétaires. Par ailleurs, une telle convention a pour objet de définir les droits et les obligations de chacune des parties. C'est ainsi que, dans la plupart des cas, les conventions d'indivision ne permettent pas la location.

Précisons que pour qu’une convention d’indivision soit opposable à tout nouveau copropriétaire, elle doit être publiée au registre foncier, à moins que les droits inhérents à cette convention aient été transférés audit copropriétaire et que ce dernier en ait assumé les obligations. Enfin, il est à noter qu'une convention d’indivision ne peut durer plus de 30 ans. Si elle excède 30 ans, la durée en est réduite à 30 ans. Une convention d'indivision peut cependant être renouvelée.

Les obligations solidaires des copropriétaires

En tant que copropriétaire dans une copropriété indivise, vous devrez respecter plusieurs obligations solidaires. Si l'un des copropriétaires fait défaut de payer sa part, les autres doivent payer pour lui. Il en sera ainsi pour les impôts fonciers (taxes municipales et scolaires), dont les copropriétaires sont solidairement responsables de la créance.

De plus, en copropriété indivise, les institutions financières exigent généralement l’intervention de tous les copropriétaires indivis pour accorder un financement hypothécaire. Dès lors, vous et les autres copropriétaires serez conjointement responsables de cet emprunt.

En l’absence d’une convention d’indivision qui prévoit des mesures de protection, question de garantir le paiement des diverses obligations propres aux copropriétaires indivis, vous pourriez naviguer au gré du hasard si l’un des copropriétaires connaissait une déconfiture financière.

Faire exception à la règle : des prêts à responsabilité limitée

En revanche, si vous disposez d’une convention d’indivision appropriée, sachez que des institutions financières offrent des prêts hypothécaires à « responsabilité limitée ». L'article 1015 du Code civil du Québec prévoit que chaque copropriétaire indivis peut consentir seul une hypothèque sur sa part de l’immeuble. Ainsi, la dette de ce dernier à l’égard de son créancier se trouve garantie par une hypothèque qui ne s’exerce que contre les droits indivis (la quote-part) qu'il détient dans l’immeuble. Les autres copropriétaires n’ont pas à assumer la dette du copropriétaire, puisque, comme l’expression l’indique, la responsabilité du paiement du prêt est limitée au copropriétaire qui l’a obtenu. En cas de défaut, seule la quote-part du copropriétaire concernée peut être saisie par le créancier. Il est bon de préciser que ces prêts hypothécaires ne sont généralement offerts qu'à des propriétaires occupants.

Le droit à la reprise du logement

Le locateur peut en principe reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou encore loger ses enfants ou ses parents. Or, il est important de savoir qu'en situation d'indivision avec une personne autre que son conjoint, il n’est pas possible pour un propriétaire de reprendre possession d'un logement résidentiel. En effet, l’article 1958 du Code civil du Québec stipule ce qui suit : « Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint.». Cependant, cette protection en faveur du locataire principal ne s’applique pas à un sous-locataire.

BON À SAVOIR ! Le Code civil du Québec permet à chaque copropriétaire indivis d'obtenir une hypothèque distincte qui n'engage que lui-même. Dans le marché actuel, à l’exception de cas particuliers, seules la Banque Nationale du Canada et certaines Caisses Desjardins consentent ce type de financement, et encore, seulement si une convention d’indivision est publiée contre l’immeuble.  

À RETENIR :​ Le Code civil du Québec n’encadre que très peu les droits et obligations des indivisaires. Sans une convention d’indivision, aucun de vous ne pourrez revendiquer un droit exclusif d’occuper une partie de l’immeuble en particulier. Pour assurer la rédaction d'une convention d’indivision où les droits, responsabilités et garanties sont clairement exprimés, il importe de consulter un notaire expérimenté en cette matière.

ATTENTION !​ Il faut savoir que la plupart des conventions d'indivision ne permettent pas la location. Pour en savoir plus sur les avantages et désavantages de la copropriété indivise, consultez la fiche pratique La copropriété indivise: une alternative aux condos?.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE :  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir 

Retour aux fiches pratiques