Le syndicat des copropriétaires fait office de personne morale regroupant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et non pas chacun d’eux individuellement. Le Code civil du Québec prévoit que le syndicat prend naissance, de plein droit, au moment de la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier du Québec. Avec les pouvoirs qui lui sont dévolus par la loi et qui sont exercés par ses deux organes décisionnels, il exprime ainsi l'autonomie de la collectivité des copropriétaires. Il en résulte que les copropriétaires sont des tiers par rapport au syndicat.
Le patrimoine du syndicat est ainsi distinct de celui de chaque copropriétaire. Malgré le caractère collectif de ce type de copropriété, le législateur n’a pas attribué au syndicat la propriété des parties communes, qui est répartie entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction.
Personnalité juridique
Avec l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, le 1er janvier 1994, le législateur a choisi de conférer la personnalité juridique à la collectivité des copropriétaires représentée par son syndicat de copropriétaires. Cette personne morale est composé de l’ensemble des copropriétaires possédant au moins une fraction dans l’immeuble. Il est doté d’une personnalité juridique lui permettant d’avoir un nom et un domicile légal. Pour mener à bien la mission que la loi lui confère, le syndicat des copropriétaires est titulaire de droits et de devoirs. Cela signifie qu'il:
Mission principale
Le syndicat de copropriétaires, en tant qu'organisme sans but lucratif, a un objet très précis, lequel est défini par l’article 1039 du Code civil du Québec : la conservation de l’immeuble (parties privatives et communes), l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Afin d’éviter quelque qu’ambiguïté sur le rôle de cette personne morale, une phrase a été ajoutée à la fin de cet article, par suite de l'adoption du Projet de loi 16. Elle se lit comme suit : [Le syndicat] doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Il a ainsi la charge de la conservation de l'immeuble dans son ensemble, y compris les parties privatives, alors qu'il n'a que l'administration des parties communes. Les règles établies par la déclaration de copropriété encadrent strictement ses actions, en lui interdisant généralement toute recherche de profit.
Composition
Pour prendre ses décisions, le syndicat agit par le truchement de deux organes : le conseil d'administration et l’assemblée des copropriétaires. Les pouvoirs respectifs de ces organes décisionnels sont établis par la loi et par la déclaration de copropriété.
Le conseil d’administration (composé d’un ou plusieurs administrateurs) gère les affaires du syndicat et est responsable de l’administration de l’immeuble. Son rôle est exercé de façon régulière et continue.
L’assemblée des copropriétaires étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Elle est ainsi consultée sur les budgets de la copropriété et est habilitée à prendre certaines décisions qui concernent ladite copropriété, par exemple à propos de l’élection des administrateurs et des modifications à apporter à la déclaration de copropriété.
Patrimoine
Comme toute personne morale ou personne physique, un syndicat de copropriétaires est titulaire d'un patrimoine, qu'il faut distinguer de celui de ses membres. Il dispose d’actifs mobiliers, constitué notamment par les charges communes versées par les copropriétaires, les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance et le fonds d'auto assurance et les créances qui peuvent lui être dues tant par des tiers que par des copropriétaires (par ex. des charges communes impayées). Le syndicat peut aussi posséder des biens immobiliers par exemple un appartement pour loger le concierge, partie privative, sans pour autant constituer une partie commune de l'immeuble. La gestion par le syndicat de son patrimoine doit être faite avec prudence, Il ne peut ainsi se livrer à des opérations purement spéculatives.
BON À SAVOIR ! Un syndicat de copropriétaires a un nom qui lui est donné au moment de sa constitution, à savoir au moment de la publication de la déclaration de copropriété. Il exerce ses droits et exécute ses obligations sous ce nom. Ce nom doit être conforme à la loi et inclure une mention indiquant clairement la forme juridique qu’il emprunte, à savoir celui de syndicat de copropriétaires.
À RETENIR: Aucune autre personne qu’un copropriétaire ne peut être membre du syndicat, ou ne peut détenir des droits dans un syndicat. Ni le promoteur, une fois qu’il a cédé toutes les fractions qu’il possédait, ni les créanciers hypothécaires ne font partie du syndicat.
ATTENTION ! Un syndicat de copropriétaires peut exercer une activité ou s’identifier sous un nom autre que le sien. Il doit en donner avis au registraire des entreprises en lui produisant une déclaration en ce sens et requérir l’inscription d’un tel avis sur le registre foncier.
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