Devoirs et obligations du syndicat de copropriétaires

Le Code civil du Québec attribue la personnalité juridique à la collectivité des copropriétaires. L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit que dès la publication de la déclaration de copropriété la collectivité des copropriétaires constitue une personne morale qui s'appelle syndicat de copropriétaires. Pour l’essentiel, les devoirs et obligations d’un syndicat sont d’assurer la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes et la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.

Or, il est primordial de bien les comprendre car le non-respect de ces devoirs et obligations envers un copropriétaire ou un tiers pourrait entraîner la responsabilité civile d’un syndicat.

La conservation de l’immeuble

La loi oblige le syndicat à prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la pérennité  de l’immeuble. Il lui incombe notamment :

• D’entretenir les parties communes (ex.: achat des produits et fournitures, déneigement et signature des divers contrats d’entretien);
• De faire exécuter les travaux nécessaires pour prévenir la dégradation des parties communes de l’immeuble;
• De requérir une expertise en cas de défauts de conformité apparents;
• De faire réparer les vices de conception ou de construction qui affectent les parties communes de l’immeuble;
• De souscrire une assurance contre les risques usuels tels le vol et les incendies couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative;
• D’être doté d’un certificat d’état d’immeuble et d’un carnet d'entretien;
• De constituer un fonds de prévoyance suffisant pour financer le coût des travaux relatifs aux réparations majeures des parties communes et au remplacement de celles-ci;
• De veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués,.

En principe, la compétence du syndicat au chapitre des travaux sur les parties communes est exclusive. Aucun copropriétaire n’est en droit d’intervenir en cette matière, même pour les remettre en état. En contrepartie, le syndicat est tenu responsable des négligences d’entretien et de conservation des parties communes.

L’administration des parties communes

Le syndicat assure l'administration des parties communes par le truchement du conseil d’administration. Cette mission englobe la gestion des espaces et des équipements communs de l’immeuble. Pour assurer cette mission, il doit notamment :

• Prévoir l’embauche de sous-traitants pour assurer les services nécessaires à la bonne marche de l'immeuble (ex. : déneigement et entretien des aménagements paysagers);
• Assurer la gestion du personnel;
• Maintenir à jour et conserver les registres de la copropriété dont il gère l'accès;
• Établir les règles d’utilisation des parties communes.

La sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun

Cette mission donne au syndicat le pouvoir et le devoir de représenter la collectivité des copropriétaires, soit civilement et en justice, dans le but :

• De recouvrer les charges communes dues par des copropriétaires;
• D’exercer contre les tiers responsables (ex. : architecte, ingénieur et entrepreneur) des recours liés aux défectuosités dont ils seraient responsables, et qui affecteraient les parties communes et même, sous certaines conditions, les parties privatives;
• D’agir contre les  copropriétaires  ou les occupants de l'immeuble, par exemple les locataires qui contreviennent à la déclaration de copropriété;
• De souscrire une protection d'assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers, ainsi que toute autre couverture d’assurance que la déclaration de copropriété lui impose.

BON À SAVOIR ! La mission du syndicat peut aller au-delà du simple entretien des parties communes. Il peut également y faire engager des travaux pour les améliorer ou les transformer, à la condition d’en avoir obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires.

À RETENIR:​ Encore qu’il ne soit pas propriétaire des parties privatives et communes de l’immeuble, de par son statut (article 1046 du Code civil du Québec), le syndicat doit assurer sa conservation et tout mettre en œuvre pour les maintenir à niveau. Cette responsabilité l'oblige à engager des travaux ponctuels pour assurer sa viabilité dans le temps.

ATTENTION !​ Le devoir absolu d’un syndicat consiste à assurer la conservation des parties communes. Sa responsabilité s’en trouve engagée, dans le cas où un vice de construction ou de conception causerait un préjudice à des copropriétaires, voire à des tiers, ou s’il devait faire défaut d’entretenir adéquatement des parties communes. 

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