La loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble; la plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela s'explique par la mission première du syndicat qui consiste à assurer la conservation de l'immeuble de même que sa pérennité; voilà pourquoi le législateur lui a reconnu un intérêt assurable et lui a imposé l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment. En outre, cette exigence légale vise à protéger tous les copropriétaires contre les pertes financières significatives en cas de sinistres affectant les parties communes ou privatives de l'immeuble.
Biens couverts
Les assurances d'un bâtiment doivent couvrir les parties communes, les parties privatives à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées ainsi que les biens meubles appartenant au syndicat; cette souscription sera faite à son nom dont l'identité figurera à la police d’assurance. Il faut se rappeler que dans le cadre des assurances d'un bâtiment, les copropriétaires tout autant que leurs créanciers hypothécaires ne sont pas les assurés. Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle et ce, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.
Unité de référence
Par ailleurs, le syndicat doit tenir à la disposition des copropriétaires une unité de référence, c'est-à-dire une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables et ce, conformément au troisième alinéa de l’article 1070 du Code civil du Québec; cette description doit être consignée au registre de la copropriété afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter.
Risques couverts
À moins que la police d'assurance ou un avenant n'indique expressément et en caractères apparents les risques qui sont exclus, l’article 4 du Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurances des copropriétés divises publié le 15 avril 2020 dans la Gazette officielle du Québec fournit une liste exhaustive de risques couverts « de plein droit » dans un contrat d’assurance de biens, c'est-à-dire le vol, l'incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l’explosion, les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment, la grève, l’émeute ou un mouvement populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule ainsi que les actes de vandalisme ou de malveillance; cette disposition législative a pris effet le 15 avril 2021. Pour les syndicats ayant déjà souscrit une assurance de biens, l’obligation ne s’appliquera qu’à compter du renouvellement de la police d’assurance si le renouvellement a lieu dans les 12 mois suivant le 15 avril 2021; si l’expiration de cette dernière se produit après le 15 avril 2022, le tout s’appliquera à compter de cette dernière date.
Par ailleurs, seuls les sinistres accidentels sont couverts et donc, les assureurs se protègent des conséquences dommageables liées à des évènements imprévisibles, soudains et aléatoires. De plus, les assureurs ne couvrent pas les pertes provenant d’un vice propre à la chose tels un vice caché ou une malfaçon lors de la construction de l’immeuble.
Valeur de reconstruction
Depuis le 15 avril 2021 ou subséquemment si la police d'assurance vient à échéance après cette date, le législateur oblige le syndicat de copropriétaires de souscrire une assurance couvrant la valeur de reconstruction de l’immeuble; celle-ci correspond à la somme d'argent qu’il faudrait débourser pour reconstruire l’immeuble en entier advenant une perte totale et ce, sans tenir compte de son état de vétusté. La valeur de reconstruction doit tenir compte du coût de démolition, des honoraires versés aux professionnels tels les ingénieurs ou les architectes, de la mise aux normes, de l'usage et des règles de l’art ainsi que des taxes applicables (TPS et TVQ).
Montant de couverture nécessaire
À compter du 15 avril 2021, la valeur de reconstruction doit être évaluée au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé membre en règle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).
BON À SAVOIR! La responsabilité civile des membres du conseil d'administration peut être engagée si ce dernier ne fait pas les estimations adéquates concernant la valeur de l'immeuble.
À RETENIR: La police d’assurance du syndicat doit prévoir une renonciation à d’éventuels recours judiciaires en subrogation contre les copropriétaires, les personnes qui font partie de la maison d’un copropriétaire, les administrateurs, le gérant, le président, le secrétaire de l’assemblée de copropriétaires ainsi que l'officier; depuis le 13 décembre 2018, un tel recours subrogatoire de l’assureur du syndicat est légalement exclu sauf pour un dommage corporel ou moral ou encore un préjudice dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde.
ATTENTION! Lors de la souscription de la police d’assurance du syndicat, le conseil d’administration doit déclarer toutes les circonstances de nature à influencer de façon importante un assureur dans l'établissement de la prime, l'appréciation du risque ou la décision de l'accepter; s'il néglige de transmettre toute l'information pertinente à l'assureur, le syndicat s'expose à une négation de la protection ou à une réduction de l'indemnisation au moment d'une réclamation.
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