Régime fiscal du syndicat de copropriétaires

En général, un syndicat de copropriétaires est considéré comme un organisme sans but lucratif (OSBL). À ce titre, il bénéficie d’une exonération fiscale. Cependant, comme toute personne morale, le syndicat de copropriétaires doit se conformer à diverses obligations fiscales, sous peine de sanctions pouvant avoir des répercussions significatives sur la situation financière de la copropriété et des copropriétaires. Il est notamment tenu de maintenir une comptabilité rigoureuse et de produire chaque année certaines déclarations fiscales. Par ailleurs, des vérifications fiscales peuvent être effectuées afin de s'assurer du respect de ces obligations.

Régime fiscal

Bien que soumis aux dispositions spécifiques de l'article 1039 du Code civil du Québec, un syndicat de copropriétaires est considéré par les autorités fiscales du Québec et du Canada comme étant respectivement :

• Une entreprise en vertu de la Loi sur les impôts;
• Une société ayant droit au statut d'organisme à but non lucratif en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Le syndicat de copropriétaires est-il exonéré d'impôts sur le revenu?

En principe, de par ses activités à but non lucratif, un syndicat est exonéré d’impôts pour les charges communes qu’il perçoit des copropriétaires. Il faut comprendre que tout cet argent n’est pas distribué aux copropriétaires, pas plus qu’il n’est mis à leur disposition personnelle. Il doit plutôt servir à la conservation de l'immeuble, ainsi qu'à l’administration et à l'entretien de ses parties communes.

Quel est le traitement fiscal pour les sommes accumulées au fonds de prévoyance et les revenus qu'il génère?

Afin d’assurer la conservation de l’immeuble, l’article 1071 du Code civil du Québec prévoit la constitution par le syndicat de copropriétaires d’un fonds de prévoyance. Ce fonds de prévoyance, qui est la propriété du syndicat, est destiné strictement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes.

Cette réserve d’argent est constituée des sommes suivantes :

•  La contribution des copropriétaires aux fonds de prévoyance;
•  Les intérêts générés par les sommes placées;

L’usage par le syndicat des sommes accumulées au fonds de prévoyance ne constitue pas une distribution aux copropriétaires ni une mise à leur disposition personnelle de ses revenus. C’est pourquoi, en principe, les sommes déboursées à même ce fonds ne seront pas considérées, tant pour le syndicat que pour les copropriétaires, comme un revenu imposable. Cependant, les dépenses payées avec l’argent du fonds de prévoyance, ainsi que les montants accumulés dans ce dernier, doivent être raisonnables par rapport aux fins pour lesquelles elles sont destinées.

Déclaration de revenus et de renseignements

Même s’il est exonéré d’impôt, tout syndicat de copropriétaires doit transmettre chaque année une déclaration de revenus, tant au niveau provincial que fédéral. Cette déclaration doit être produite dans un délai de 6 mois suivant la date de clôture de l’exercice financier.

Au Québec, le syndicat des copropriétaires doit compléter la Déclaration de revenus des sociétés sans but lucratif selon le formulaire CO-17.SP. Aux termes de ce formulaire, il est requis de fournir, entre autres :

• La date de la constitution du syndicat;
• Le nom des administrateurs du syndicat, leur numéro d’assurance sociale et leur titre respectif.
• Le NEQ (numéro d'entreprise au Québec) du syndicat.
• Les états financiers.

Au niveau fédéral, le syndicat des copropriétaires doit compléter la Déclaration de revenus des sociétés  selon le formulaire T2.

Par ailleurs, si le syndicat rencontre l'un des trois critères suivants :

• Il a reçu ou était en droit de recevoir pendant l’exercice des dividendes imposables, des intérêts, des loyers ou des redevances d’une valeur totale de plus de 10 000 $.
• La valeur totale des biens du syndicat était de plus de 200 000 $ à la fin de l’exercice précédent.
• Le syndicat devait produire la déclaration pour un exercice précédent.

Alors, le syndicat doit produire :

• Le formulaire CO-17.SP (au Québec) : déclaration de revenus et de renseignements des sociétés sans but lucratif.
• Le formulaire T1044 (au fédéral) : déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif.

Les pénalités, intérêts et autres conséquences

Lorsqu’un syndicat fait défaut de produire les déclarations de revenus et de renseignements ci-dessus décrites, il s’expose à des recours, tant par l'Agence du revenu du Québec que par l'Agence du revenu du Canada.

Au niveau provincial, l'Agence du revenu du Québec pourrait lui exiger, arbitrairement, le paiement de sommes en fonction des montants qu’il estime justes. Même si les conséquences financières devraient être limitées, en théorie du moins, le conseil d’administration ne doit pas exposer le syndicat à un risque de cotisation estimative, car cela fragiliserait les finances de la copropriété.

Au niveau du gouvernement fédéral, les conséquences sont différentes. Un syndicat qui ne produirait pas de déclaration d’impôt s’exposerait à une amende de 25 $ par jour de retard (minimum 100 $ et maximum 2500 $ par déclaration non produite) et ce, même s’il n’avait aucun impôt sur le revenu à payer.

BON À SAVOIR ! Il est important pour les copropriétaires ou pour tout acheteur de vérifier que le syndicat respecte ses obligations fiscales, et ce afin d'éviter que soit fragilisée la situation financière de la copropriété.

À RETENIR:​ Pour que le droit d’exonération d’impôts soit maintenu, le syndicat ne doit verser aucune partie de son revenu à l’un de ses copropriétaires, ni le mettre à sa disposition à des fins personnelles. De plus, l’argent versé au fonds de prévoyance doit refléter les besoins réels pour lesquels il a été créé. Un syndicat serait mal avisé d’y engranger des montants supplémentaires à des fins de placement, pour ainsi les soustraire de l’impôt. 

ATTENTION !​ Bien que la plupart des revenus d’une copropriété soient exempts d’impôt, certaines sources de revenus peuvent néanmoins être imposables. Ce serait les cas, entre autres, pour un syndicat qui exploite un commerce.

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