Le fonds de prévoyance est constitué en fonction d’une planification prévisionnelle limitée à certains travaux à savoir ceux qui ont pour objet la conservation des parties communes; ainsi, cette épargne collective permet de financer l'exécution de travaux permettant la réhabilitation des parties communes ainsi que des parties communes à usage restreint. Le fonds de prévoyance doit servir à payer le coût de travaux bien spécifiques à savoir ceux relatifs aux réparations majeures ou au remplacement des parties communes de l’immeuble.
Réparations majeures
L'article 1152 du Code civil du Québec relatif à l’usufruit prévoit que « les réparations majeures sont celles qui portent sur une partie importante du bien et nécessitent une dépense exceptionnelle comme celles relatives aux poutres et aux murs portants, au remplacement des couvertures, aux murs de soutènement, aux systèmes de chauffage, d'électricité ou de plomberie ou aux systèmes électroniques et, à l'égard d'un meuble, aux pièces motrices ou à l'enveloppe du bien ».
Alors, il faut donc comprendre le terme « exceptionnel » comme signifiant « ne survenant pas régulièrement ». Cette interprétation rejoint sensiblement la distinction qu’établit la législation de la Colombie-Britannique entre les réparations relevant du fonds d'opération général qui sont destinées aux opérations courantes et celles devant être imputées au fonds de prévoyance; les premières surviennent habituellement une fois ou plus par année alors que les secondes surviennent moins souvent sinon rarement. Par ailleurs, l’article 1152 du Code civil du Québec exclut nécessairement les réparations mineures, les travaux d’amélioration et les frais courants d’administration du syndicat de copropriétaires.
Remplacement des parties communes
Le remplacement des parties communes constitue des travaux dont le coût n’est pas compris dans le budget d'exploitation de la copropriété; il s'agit de travaux assurant la conservation des parties communes hors entretien tels que le remplacement de l'ascenseur. À titre d'illustration, le remplacement de fenêtres devenues vétustées par suite d’une dégradation progressive ou affectées d'un vice de construction constitue une charge à imputer au fonds de prévoyance alors que la réparation d'un bris de fenêtre causé par le copropriétaire en détenant l'usage exclusif ou un tiers consisterait davantage d'entretien régulier.
Identification des parties communes
Avant d’imputer au fonds de prévoyance une dépense relative à des travaux, le conseil d’administration doit identifier avec précision les parties communes de l’immeuble; la détermination des parties communes impose en premier lieu un examen des articles de la déclaration de copropriété énonçant ces parties de l’immeuble de même que du plan cadastral qui permet de connaître les limites et les mesures de chaque lot.
Honoraires professionnels
Les honoraires professionnels du bâtiment tels que ceux de l'architecte, de l'ingénieur ou du technologue professionnel dont les services sont retenus dans le cadre de réparations majeures ou de remplacement des parties communes sont des dépenses admissibles au fonds de prévoyance.
Présomption relative aux parties communes
Malgré les indications figurant dans la déclaration de copropriété, la frontière entre les parties communes et les parties privatives reste parfois difficile à déterminer. Dans certaines circonstances, lorsque la déclaration de copropriété manque de clarté, c’est la loi qui présume « communes » certaines parties de la copropriété; il en est ainsi pour le sol, les cours, les balcons, les parcs, les jardins, les voies d'accès, les escaliers, les ascenseurs, les passages, les corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les sous-sols, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs tels les systèmes centraux de chauffage, de climatisation ainsi que les canalisations. Il est important de noter que tous ces éléments peuvent être qualifiés de parties communes même lorsqu’ils traversent des parties privatives; toutefois, cette présomption n’est pas absolue, car elle peut être réfutée par le plan cadastral qui pourvoit à l’immatriculation des parties privatives et des parties communes de la copropriété ou encore par la déclaration de copropriété lorsqu’elle décrit en détail leur composition et leurs limites respectives.
BON À SAVOIR! Les travaux de mise aux normes des parties communes ne sont pas considérés comme des travaux d'amélioration; ainsi, les charges qui en résultent relèvent du fonds de prévoyance si elles sont des réparations majeures ou de remplacement des parties communes.
À RETENIR: Si le Code civil du Québec fournit de précieuses indications, certaines déclarations de copropriété demeurent difficiles à interpréter en ce qui constitue une partie commune; il est recommandé que le conseil d’administration soit assisté par un avocat ou un notaire expérimenté et spécialisé en copropriété.
ATTENTION! Il n'est pas toujours évident de distinguer les parties communes des parties privatives; dans tous les cas, il faut se référer à la déclaration de propriété ainsi qu'au plan cadastral.
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