Recourir aux services d'un courtier immobilier n’est pas obligatoire. Cela dit, à moins d’être en mesure d’assumer vous-même l’achat et/ou la vente d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise, vous devriez faire appel à ce professionnel pendant vos démarches. Il faut savoir que le faire vous-même nécessitera un investissement colossal, en temps, ainsi que des connaissances pointues dans divers domaines. De plus, lorsque vous faites affaire avec un courtier immobilier pour l’achat, la vente ou la location d’une propriété, vous êtes protégé par la Loi sur le courtage immobilier.
Une activité réglementée
Le courtier immobilier peut agir à son compte ou encore travailler pour une agence immobilière. Ses activités sont encadrées par la Loi sur le courtage immobilier. L'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui a comme mission d'assurer la protection du public, est responsable d’administrer et de faire appliquer cette loi.
Les courtiers immobiliers doivent en outre observer un Code de déontologie, ce qui confère une protection accrue aux consommateurs. Et comme ils sont tenus de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité professionnelle, le sentiment de sécurité d'un propriétaire vendeur ou d'un acquéreur s'en voit accru. Il faut savoir que le Fonds d'assurance du courtage immobilier du Québec (FARCIQ) a pour mission d’assurer la responsabilité professionnelle des agences et des courtiers immobiliers du Québec. Le FARCIQ offre une protection en cas de faute, d’erreur, de négligence ou d’omission qui pourrait être commise par un titulaire de permis de courtage dans l’exercice de ses activités professionnelles. C'est ainsi que ce Fonds a pour mission de verser une indemnité en regard de la perte qui en résulte lorsque la responsabilité professionnelle est démontrée.
Contrat de courtage et déclaration du vendeur
Le Contrat de courtage (copropriété divise) est le moyen par lequel un copropriétaire s'engage à donner à un courtier immobilier le droit d'agir à titre d'intermédiaire pour l'assister dans la vente de sa partie privative. Il doit être complété par le courtier, et ce avec la collaboration du copropriétaire-vendeur. S'ajoute à ce contrat, car il y est annexé, un formulaire intitulé Déclaration du vendeur sur l’immeuble. Ce formulaire permet à l’acheteur d’obtenir des précisions sur l’état de l'immeuble (tant la partie privative que les parties communes de la copropriété). Le vendeur le remplira, en même temps que le contrat de courtage et avec la collaboration du courtier. Ce formulaire fait partie intégrante du contrat de courtage. C’est un gage de sécurité, autant pour le vendeur, en lui évitant d’éventuels recours, que pour l’acheteur, en lui permettant de prendre une décision éclairée sur la propriété.
Des tâches multiples
Le courtier immobilier est un guide, en quelque sorte, qui doit notamment évaluer correctement la valeur d'une propriété, et chercher les informations pertinentes concernant son historique. Il le fera au moyen du DRCOP (Demande de renseignements au syndicat de copropriétaires), et ce, en obtenant les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat. Il en est ainsi par exemple pour:
Précisons que le courtier immobilier doit référer les services d’experts reconnus en copropriété, afin de procéder, le cas échéant, aux vérifications qui s’imposent.
Rétribution au courtier immobilier
La Loi sur le courtage immobilier ne traite pas du montant que le courtier peut demander comme rétribution à titre d’intermédiaire pour une transaction. Celle-ci varie d’une agence immobilière à l’autre et même d’un courtier à l’autre, car c’est une entente que vous devez négocier ensemble. La rétribution à verser est généralement imputable au vendeur. Celle-ci comprend, sauf exception, les frais inhérents à ses services : négociations, publicité, communication et déplacements multiples. Cette rétribution est négociée librement entre les deux parties. Elle peut être versée sous plusieurs formes :
Peu importe la forme de rétribution choisie, celle-ci est taxable. Si votre courtier agit pour une agence, c’est à elle que la rétribution sera versée une fois les services rendus.
Une transaction sécuritaire
Pendant tout le processus d’accompagnement du courtier immobilier, ce dernier doit assurer des conditions d’exercice qui mèneront à une transaction sécuritaire. Dans le cas contraire, les consommateurs disposent de certaines protections, dont le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier et le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec.
Formation obligatoire
Toute personne qui souhaite devenir courtier immobilier est soumise à un « examen d’entrée rigoureux ». Et depuis le 1er mai 2015, les courtiers immobiliers doivent suivre une formation continue obligatoire, laquelle est imposée par l’OACIQ. Vous êtes de ce fait assuré qu’ils maîtrisent tous les rouages propres à leur profession, et que leurs connaissances sont régulièrement mises à jour.
Tout au long de leur carrière, les courtiers doivent suivre un programme de formation continue obligatoire afin de maintenir et mettre à jour leurs connaissances. Vous pouvez accéder à la liste des formations suivies par votre courtier en consultant le Registre des titulaires de permis. Si, par exemple, vous désirez acheter une copropriété et que vous aimeriez recourir aux services d’un courtier qui se spécialise dans ce type d’immeuble, le registre pourra vous indiquer si un titulaire de permis a suivi des formations spécifiques à ce sujet. À cet égard, parmi les formations accréditées figure la Formation Condo, qui est organisée par l’OACIQ, en collaboration avec l’avocat émérite Yves Joli-Coeur du cabinet d’avocats et de notaires de Dunton Rainville. Les courtiers immobiliers qui la suivent se voient décerner le titre Passion Condo, et sont inscrits au répertoire Passion Condo sur le portail Condolegal.com.
Une force de frappe inestimable
Pendant la recherche ou la vente d’une propriété en compagnie d’un courtier immobilier, ce dernier déploie un arsenal d’outils pour mener à bien la transaction, dont le système Centris, qui cible d’emblée les condos qui correspondent à votre profil, ou encore les acheteurs qui pourraient s’intéresser à votre appartement.
En outre, il vous accompagne pendant vos visites pour vous conseiller adéquatement. Un courtier immobilier peut aussi négocier le prix de vente ou d’achat. Il s'agit d'une étape délicate qui requiert l’aide et l’appui d’une personne expérimentée. Tout compte fait, un courtier immobilier assure une présence pendant toutes les étapes qui mèneront, ultimement, à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Formulaires obligatoires et recommandés par l’OACIQ
L’OACIQ a produit des formulaires pour protéger vos intérêts. Tout courtier immobilier doit utiliser ceux qui sont requis dans une situation donnée. Il s’agit (pour l’essentiel) des formulaires suivants :
BON À SAVOIR ! Un courtier immobilier qui travaille dans le domaine de la copropriété devrait, impérativement, avoir suivi une formation appropriée et s’être adéquatement familiarisé avec le droit de la copropriété. Pour vous aider à choisir judicieusement votre courtier, Condolegal.com vous donne accès au Registre des courtiers qui ont suivi la Formation Condo.
À RETENIR: Peu importe qu’il ait un mandat de l’une ou des deux parties à la transaction, le courtier immobilier a une obligation de vérification et de conseil envers les deux parties à une transaction. Il doit conseiller et informer avec objectivité la partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction.
ATTENTION ! L’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a pour mission de protéger le public en veillant à l’application de la Loi sur le courtage immobilier. Elle veille à ce que la compétence des courtiers et des dirigeants d’agences soit au rendez-vous. Assurez-vous que le courtier dont vous souhaitez retenir les services est titulaire d’un permis valide, en consultant le Registre des titulaires de permis de l’OACIQ.
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