Lors de la vente d’un immeuble, l’acheteur est tenu au paiement avec les intérêts de toutes les charges communes dues par le vendeur (article 1069 du Code civil du Québec). Le syndicat pourra, dès lors, lui réclamer des sommes qu’il n’aurait jamais cru devoir payer. Toutefois, si une demande concernant l’état des charges communes a été adressée au syndicat (avant la vente définitive), soit par le notaire, soit par l'acheteur, et que le syndicat n’y a pas répondu dans les 15 jours suivant ladite demande, ce dernier ne pourra pas en réclamer le paiement au nouveau copropriétaire.
Les charges communes en souffrance ou à venir
Pour savoir comment sont réparties les charges entre l’acheteur et le vendeur, il faut observer certaines règles. L’acheteur ou son notaire doit, avant la signature de l’acte de vente, demander au conseil d’administration ou au gestionnaire un certificat qui précise les informations suivantes :
La communication de ces informations est cruciale pour l’acheteur, car en principe, ce dernier est responsable des charges communes impayées par le vendeur. De plus, le nouveau copropriétaire est tenu de payer au syndicat les sommes réclamées par celui-ci à titre de charges communes qui sont dues après la vente, et ce même si celles-ci ont été fixées avant celle-ci.
La date de répartition des charges communes
Le vendeur et l’acquéreur peuvent répartir entre eux les charges communes, avec ou sans le concours du notaire instrumentant. Il leur suffira d’arrêter une date pour que la répartition puisse se faire. Bien souvent, cette date correspond soit à celle du transfert de la propriété, soit à celle où il y a prise de possession de l'appartement. À partir de ce moment, l’acheteur devra assumer le paiement de sa contribution aux charges communes.
Obligation d’information du vendeur
Quant au vendeur, ancien propriétaire de la fraction, celui-ci est tenu à une obligation générale d'informer l’acheteur de tout fait pertinent à la vente dont il a connaissance, notamment le fait qu’une cotisation spéciale pourrait être redevable après la vente. Ce type d’appel de charge est requis par le syndicat de copropriétaires à l'ensemble des copropriétaires, pour faire face aux dépenses qui ne sont généralement pas prévues dans le budget prévisionnel (annuel) de la copropriété. Le silence du vendeur à cet égard est susceptible de constituer une réticence dolosive qui pourrait justifier l'octroi de dommages. En effet l'obligation de divulguer du copropriétaire vendeur ne se limite pas aux seules sommes exigibles au jour du transfert de propriété, mais s'étend également au montant de dépenses anticipées et déjà décidées par le conseil d'administration et ce, même si le montant de la redevance n’est pas encore prévu au budget.
BON À SAVOIR! La répartition des charges communes peut faire l'objet d'un aménagement entre le vendeur et l'acheteur. En pratique, lorsque la vente intervient avant l’exigibilité des sommes redevables qui découlent d’une cotisation spéciale, il n’est pas rare que le vendeur rembourse à l’acheteur la quote-part dans cet appel de charges, au moment de la vente.
À RETENIR : Les charges communes sont payables par celui qui est propriétaire de l’appartement, au moment où elles sont exigibles. Afin d’acheter en toute connaissance de cause, mieux vaut s’enquérir du montant des charges communes impayées par votre vendeur. Vous éviterez ainsi d’avoir à les acquitter vous-mêmes, sans compter les possibles charges extraordinaires (cotisations spéciales) à venir qui seraient connues du vendeur.
ATTENTION! La responsabilité du notaire pourrait être en cause en ce qui a trait aux charges communes impayées par le copropriétaire vendeur. En effet, un notaire commet une faute à l’égard d’un acheteur en ne demandant pas un état des charges communes dues.
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