Une obligation existe pour le vendeur, soit celle d’annoncer la superficie exacte de la partie privative qu’il vend. La plupart des acheteurs accordent une grande importance au rapport superficie/prix d’un appartement, car il s’agit d’une donnée qui influencera grandement le prix offert ou leur décision d’acheter ou non. Par conséquent, avant de signer l’acte de vente, prenez le temps de vérifier soigneusement la superficie de l’unité. Les écarts entre ce qui était prévu au plan remis lors de la signature du contrat préliminaire, versus la superficie réelle illustrée dans le plan de cadastre ou le certificat de localisation, ne sont pas des cas isolés.
Or cette problématique des superficies est source de fréquents conflits en copropriété. Et elle n’est pas exclusive aux ventes sur plan. Elle peut également survenir lors d'une revente.
Vente sur plan
Le calcul de la superficie d’un appartement peut générer des conflits si, lors d’une vente sur plan, il n’est tenu compte que des dimensions prévues aux plans architecturaux (superficie brute). Il en est souvent ainsi, car les mesures définitives ne seront connues que lorsque le bâtiment sera « substantiellement » construit. Vous devez donc insister pour que le promoteur fournisse un plan précis de l’appartement en devenir, ainsi que la méthodologie préconisée pour en établir les superficies.
Mode de calcul
Pour certains promoteurs, les superficies proposées sont brutes, c’est-à-dire qu’elles sont prises depuis les murs extérieurs, en passant par les murs mitoyens et les murs extérieurs des corridors. Contrairement à la superficie nette, la superficie brute inclut généralement les surfaces occupées par :
Le plan cadastral
Le plan de cadastre, à l’origine de la création de la copropriété divise verticale, ne peut être établi tant et aussi longtemps que le gros œuvre du bâtiment dans lequel seront situées les parties communes et privatives ne sera pas suffisamment avancé. L'arpenteur-géomètre, ayant pour mandat de les mesurer et d'en déterminer les limites, se doit de les établir après qu’un mesurage réel de l’intérieur des parties privatives en devenir a été réalisé, et ce, à partir de bornes physiques établies. La superficie nette démontrée au plan cadastral est généralement établie selon des mesures nettes calculées à partir des divisions intérieures ou des revêtements de finition.
Des écarts inévitables
Comme la signature du contrat préliminaire précède habituellement la construction de la copropriété, vous vous retrouvez à acheter un condo dont la superficie nette ne peut être établie, car il n’existe pas encore. Raison pour laquelle la superficie mentionnée dans les documents promotionnels, à savoir celle des plans architecturaux est approximative. Par conséquent, il pourrait y avoir un écart parfois significatif entre la superficie brute apparaissant sur les plans d'architecture et la superficie nette inscrite au plan cadastral.
Soyez prudent sur cette question, et surtout, posez les bonnes questions au promoteur avec qui vous faites affaire :
Afin d’éviter les mauvaises surprises, vous devez faire préciser les modalités du calcul de la superficie de votre partie privative dans le contrat préliminaire, et avoir en main un plan qui décrit les dimensions nettes des pièces de l'appartement. Vous pourrez ainsi vérifier, avant de signer l'acte d’achat chez le notaire, si la superficie indiquée dans le contrat préliminaire est conforme à celle qui apparaît dans le certificat de localisation de votre partie privative.
Revente
La problématique des superficies n’est pas exclusive aux ventes sur plan. Elle peut également survenir lors d'une revente. À cet égard, il est fréquent que les vendeurs annoncent la superficie initialement prévue par le promoteur, et non la superficie réelle qui apparaît au plan cadastral.
BON À SAVOIR ! Dans le cas où il subsisterait un important écart entre la superficie brute et nette, et qu’un acheteur voudrait obtenir une indemnisation, il devra faire la preuve de cet écart, démontrer qu’il y a eu dol de la part du promoteur, auquel cas il n’aurait pas acheté l’appartement au prix convenu.
À RETENIR: Lorsque les dimensions fournies par un promoteur ne sont pas conformes à la réalité, tant dans sa publicité que dans l’information fournie par ses représentants aux ventes, il se livre dès lors à une pratique de commerce interdite aux termes de la Loi sur la protection du consommateur (L.p.c.). Lors d’une vente sur plan, mieux vaut utiliser le contrat préliminaire produit par Garantie de construction résidentielle (GCR), qui vous offre toutes les protections dont vous aurez besoin.
ATTENTION! Certains promoteurs mesurent une partie privative à partir d’un mur extérieur jusqu’à l’autre, ce qui ne correspond pas à la surface habitable. De plus, la superficie des parties communes à usage restreint, par exemple un balcon, n'est pas toujours différenciée de celle de la partie privative. Calculée de cette manière, des écarts importants de superficie pourraient être constatés une fois l'immeuble construit, c'est-à-dire entre la superficie apparaissant au certicat de localisation et celle indiquée dans le contrat préliminaire.
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