Assurance pour les améliorations de la partie privative

L’assurance du syndicat couvre les parties communes de l'immeuble, ainsi que votre partie privative. En cas de sinistre, elle n’a pas pour objet de vous dédommager pour les améliorations apportées à votre partie privative. Il vous incombe donc de vous assurer que ces améliorations soient couvertes par une assurance individuelle à leur juste valeur. Par exemple, si des rénovations ont été réalisées avec des matériaux de qualité supérieure à ceux d'origine, cette valeur augmentera. Votre police d’assurance doit couvrir les améliorations que vous avez apportées ainsi que celles effectuées par les copropriétaires précédents.

Qu’est-ce qu’une amélioration?

On entend, par « amélioration », des travaux qui ont donné une plus-value à votre unité, en comparaison des aménagements d'origine. Repeindre votre appartement ne constitue pas une amélioration en soi. Par contre, remplacer un revêtement de sol (plancher) d’origine par un revêtement dont la qualité est supérieure à ceux d’origine constitue, fort probablement, une amélioration apportée à votre partie privative.

Comment identifier ces améliorations?

Pour identifier les améliorations apportées à votre partie privative, il est essentiel de se référer à la description de la partie privative fournie par le syndicat de copropriété. Cette description, appelée unité de référence, doit être suffisamment précise pour permettre de distinguer les améliorations effectuées par les copropriétaires depuis la création de la copropriété (publication de la déclaration de copropriété), et non depuis que vous avez acquis l’appartement.

À cet égard, l’article 1070 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018. Il comporte désormais un troisième paragraphe qui prévoit que « le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. » Cette description doit être consignée au registre de la copropriété afin que les copropriétaires puissent la consulter sur demande. L'obligation pour les syndicats d'établir cet état descriptif des parties privatives est entrée en vigueur le 13 décembre 2018, pour les copropriétés établies à partir du 13 juin 2018. Celles qui ont créés avant cette date y sont assujetties depuis le 13 juin 2020.

En cas de difficulté à comprendre cette description, la consultation du registre de la copropriété peut s'avérer utile. Vous y trouverez des informations complémentaires telles que des prospectus, des dépliants publicitaires émis par le promoteur à l’époque, voire la note d’information qui préciseraient la nature des matériaux d’origine.

Comment évaluer ces améliorations?

Si des entrepreneurs ont réalisé des travaux d’amélioration dans votre partie privative, le montant total des factures qui s’y rattache vous permettra d’établir, rapidement, la valeur des travaux engagés. Il restera à déterminer la plus-value que ceux-ci ont donnée à votre appartement. Toutefois, si vous avez acheté une unité améliorée par vos prédécesseurs, remonter jusqu’à la genèse des améliorations et calculer leurs coûts pourrait être plus ardu. À moins que votre copropriétaire-vendeur ne vous fournisse les documents nécessaires, vous n’aurez d’autre choix que de recourir aux services d’un évaluateur agréé. Ce professionnel établira une évaluation sûre et opposable à l’assureur en cas de sinistre.

Obligation de s’assurer?

L’assurance pour les améliorations apportées à une partie privative n’est pas obligatoire, aux termes de la Loi. Cependant, la plupart des déclarations de copropriété obligent les copropriétaires à souscrire et maintenir en vigueur une telle couverture d'assurance. D’ailleurs, ils doivent faire la preuve que cette assurance est toujours en vigueur - chaque fois qu’ils renouvellent leur contrat d’assurance ou changent d’assureur - au moyen d’une remise d’attestation d’assurance à leur conseil d’administration.

BON À SAVOIR ! Certains promoteurs mettent en marché des appartements inachevés, en laissant le soin aux copropriétaires d’apporter eux-mêmes les améliorations à leurs parties privatives. Cela se produit souvent dans des bâtiments historiques transformés en lofts. Or, le coût des travaux d’amélioration peut être substantiel. Il vous appartient de souscrire une assurance qui reflète la valeur réelle de ces améliorations.

À RETENIR: Pour déterminer ce qui constitue une amélioration à votre partie privative, vous devez vous reporter à la fiche technique produite par le syndicat, qui décrit l'aménagement d'origine de la partie privative (unité de référence). Si cela n’a pas encore été fait, et que vous ne faites pas partie du groupe des acheteurs de première génération, votre vendeur doit vous fournir une liste des améliorations que lui et ses prédécesseurs ont fait réaliser, à la condition qu’il les connaisse.

ATTENTION !​ Pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018, tout syndicat de copropriétaires devait, au 13 juin 2020, mettre à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables (unité de référence). L'inaction du syndicat pourrait faire en sorte qu'il soit tenu de souscrire une assurance sur l’ensemble du bâtiment, incluant les améliorations faites par les copropriétaires, faute de quoi le montant de la couverture  d’assurance sur le bâtiment pourrait être insuffisant.

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