Au moment de conclure l’offre d’achat, il est d’usage que soit versé par le promettant acheteur un acompte ou dépôt de garantie d’un montant variable. La somme ainsi versée viendra en déduction du montant à payer si la vente est conclue et sera remise au vendeur. Bien que sur le plan légal, un acheteur ne soit pas tenu de verser un acompte, cette pratique offre au vendeur une garantie supplémentaire quant à son intention véritable d'acheter et son apparente solvabilité. Somme toute, cet effort financier fourni par l’acheteur est destiné à le dissuader de renoncer à son projet de manière irrégulière.
Qu’est-ce que l’acompte?
Le Code civil du Québec prévoit que « toute somme versée à l’occasion d’une promesse d’achat ou de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement ». L’acompte représente, en fait, le premier montant versé par l'acheteur au vendeur qui sera déduit ultimement du prix d’achat de l’appartement. Il constitue ainsi une partie du prix de vente et implique un engagement ferme des deux parties. Pour l'acheteur, cela confirme son intention d'acheter et pour le vendeur, celle de livrer l’immeuble.
Versement des acomptes avant la signature de l’acte de vente.
L’acompte ne doit pas être versé directement au vendeur. Il pourrait être difficile de le récupérer si, pour une raison ou une autre, la transaction achoppait. Il est recommandé de verser cet acompte par virement électronique, par chèque certifié ou par traite bancaire libellé au nom du notaire de l’acheteur ou d'une agence immobilière, en fidéicommis. L'un ou l'autre déposera ce chèque dans son compte en fidéicommis sur acceptation de l’offre par le vendeur et conservera l’acompte jusqu’à ce que l'acte de vente soit publié de manière à assurer la protection des droits de l’acheteur. Il s’agit de l’endroit le plus sûr pour placer les sommes versées en acompte. En général, les formulaires de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) indiquent à la clause fiduciaire que l’acompte (dépôt) est remis lors de la rédaction de la promesse d’achat et qu’il sera déposé dans le compte en fidéicommis dès l’acceptation. Cependant, il sera également possible de le déposer dès que l’ensemble des conditions relatives à l’offre d’achat ont été rencontrées, en autant que la clause fiduciaire soit rédigée comme telle.
Remboursement des acomptes
En théorie, l’acheteur récupère tout acompte versé si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur ou s'il a exercé sa faculté de rétractation dans le délai prévu à l'offre d’achat. Cependant qu’advient-il lorsqu’un différend oppose les parties sur les raisons qui ont fait en sorte que la vente n'aboutit pas, échoue ou est annulée? L'agence immobilière ou le notaire peinent souvent à savoir à qui remettre l’acompte versé. Au vendeur ou à l'acheteur? Doit-il refuser de remettre l’acompte à l’acheteur si le vendeur s’y oppose?
Les solutions varient selon ce qui a été prévu entre les parties à l'offre d’achat. Parfois même, celles-ci doivent recourir aux tribunaux pour que soit tranché le litige les opposant. Dès lors, l'agence immobilière ou le notaire conservera l’acompte jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu ou qu'une entente intervienne.
BON À SAVOIR ! Si vous soumettez une offre d’achat par l’intermédiaire d’un courtier immobilier, mieux vaut lui remettre votre acompte. Une section est prévue à cette fin dans le formulaire intitulé Promesse d’achat, lequel est fourni par l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
À RETENIR : Dès que la vente est conclue, les sommes versées à titre d'acompte sont appliquées sur le prix de vente. Si l’offre d’achat se voit refusée ou avorte, tout acompte devrait obligatoirement vous être remboursé.
ATTENTION ! Ne versez jamais le moindre dollar avant d’avoir pris une décision définitive. Certains contrats prévoient que si l’acheteur renonce à la vente, le montant de l'acompte restera acquis au vendeur. Demandez un reçu du paiement que vous avez fait, surtout si vous avez payé en argent comptant.
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