Pour le promettant acheteur, l'offre d'achat est un moyen de réserver un bien immobilier à des conditions qu'il fixe lui-même. Au moment de signer une offre d'achat, il se pourrait que certains aspects entourant la vente échappent à son contrôle. Cela se produira, par exemple, si celui-ci doit vendre sa résidence principale avant d’acheter, ou s’il lui faut obtenir un prêt hypothécaire avant d'acquérir la nouvelle propriété. À cela pourrait s’ajouter un autre impondérable, c’est-à-dire qu’il pourrait lui manquer des renseignements ou des documents qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé.
C’est pourquoi, les offres d’achat comportent généralement une obligation que l’on qualifie de conditionnelle, que l’on inscrit sous forme de condition suspensive.
Clause à conditions suspensives
Ce type de clause permet au futur acheteur d'un bien immobilier de renoncer à l’offre d’achat. Elle constitue des conditions qui doivent être remplies afin de valider l’offre d’achat. Ces conditions suspensives doivent dépendre de tiers et non du bon vouloir du vendeur ou de l’acheteur. Pour lui assurer de ne pas être pris au dépourvu, l’offre d’achat devra être conditionnelle à :
Pour que ces conditions soient effectives, il y aura lieu d’inclure des clauses échappatoires dans l’offre d’achat, par exemple des conditions suspensives qui permettront à l’acheteur de se désister de son offre, le cas échéant. Afin d’éviter que ces clauses soient sujettes à interprétation, leur rédaction devra être précise et adéquate. Elles devront aussi prévoir un délai suffisant, de sorte que le promettant acheteur dispose d’un temps de réaction adéquat avant qu’elles viennent à expiration.
Conditions suspensives les plus courantes
Les offres d'achat contiennent presque systématiquement les conditions suspensives suivantes :
Conditions suspensives spécifiques à la copropriété
L’offre d’achat doit aussi être conditionnelle à ce que le promettant acheteur puisse mener diverses vérifications auprès du syndicat des copropriétaires, dont les conclusions devront répondre à ses attentes. Il faudra notamment vérifier :
Condition suspensive relative à la réception du rapport d'inspection préachat
La promesse d'achat est généralement conditionnelle à ce que l’acheteur puisse faire inspecter l'immeuble, y inclut toutes les parties communes, par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans un délai déterminé par la promesse d'achat suivant son acceptation. Le vendeur doit dans les circonstances, obtenir toutes les autorisations requises auprès du conseil d'administration du syndicat des copropriétaires pour ce faire. Advenant que le rapport d'inspection révèle l'existence d'un facteur se rapportant à l'immeuble, susceptible, de façon significative d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses, le promettant acheteur doit en aviser le vendeur, par écrit, et lui communiquer une copie de ce rapport. Une fois informé, la promesse d'achat devient nulle et non avenue. Toutefois, si le promettant acheteur néglige d'aviser le vendeur dans le délai et de la façon prévue à la promesse d'achat, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette condition suspensive.
Levée des conditions suspensives
Lorsque les conditions suspensives auront permis au promettant acheteur de faire toutes les vérifications à son entière satisfaction et que ces conditions auront été levées, par exemple en raison de l’octroi d’un financement hypothécaire, d’un examen concluant des divers registres de la copropriété et d’un rapport d’inspection qui répond aux attentes, celui-ci pourra alors procéder à la transaction en toute connaissance de cause.
À l’inverse, si l’une des conditions de l’offre d’achat n’est pas rencontrée, le promettant acheteur devra en informer le promettant vendeur dans les délais impartis. Il pourrait, par exemple, s'agir du cas où le syndicat ou le vendeur n'a pas communiqué l'intégralité des documents demandés. Dès lors, l'ensemble des engagements auxquels ceux-ci ont souscrit deviendront caducs. Les parties impliquées en resteront là, et le promettant acheteur pourra demander le remboursement des acomptes versés.
BON À SAVOIR ! L'article 1068.2 du Code civil du Québec oblige le syndicat des copropriétaires à remettre au promettant acheteur les documents ou renseignements permettant à ce dernier de faire un choix éclairé. Cet article mentionne que les documents et renseignements devront être fournis avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci, sous réserve des dispositions relatives à la vie privée, dont notamment les articles 35 à 41 du Code civil du Québec. Le syndicat doit faire part au propriétaire en question de tous les documents ou renseignements qu’il aura ainsi fournis au promettant acheteur, pour que toutes les parties disposent de la même information.
À RETENIR : Le formulaire de Promesse d’achat - Copropriété divise de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) comporte une section qui rend la promesse d’achat conditionnelle à l'examen de certains documents spécifiques à la transaction, à la vérification de la déclaration de copropriété ainsi que toutes les modifications qui ont été apportées et à certains autres documents détenus par le syndicat dont, notamment, les procès-verbaux du conseil d'administration et de l'assemblée des copropriétaires.
ATTENTION! Il est important dans une offre d’achat de respecter tous les délais, que ce soient les délais de financement, d’inspection, de contre-proposition, etc. Une erreur de suivi peut vous faire perdre l'appartement convoité ou vous obliger à l’acheter même si vous avez changé d’idée.
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