En achetant un appartement en copropriété, vous investirez fort probablement le plus gros montant d’argent de votre vie. Afin d’éviter d’être pris au dépourvu pendant les démarches préalables à cette acquisition, il vous faudra être bien accompagné. Après avoir trouvé l’appartement, la première chose à faire consiste à en apprécier l’état, ainsi que celui du bâtiment qui l’abrite. Pour faire les choses correctement, vous devez requérir les services d’un inspecteur en bâtiment. Ce dernier examinera l’unité et l’immeuble qui suscitent votre intérêt.
Toutefois, certains acheteurs croient à tort, lorsqu’il s’agit d’un achat dans une tour, que cela n’est pas utile. Or, acheter sans faire une inspection peut engendrer des coûts importants et imprévisibles. L’acquéreur pourra de plus difficilement démontrer qu’il a agi en acheteur prudent lors d’un éventuel recours pour un vice caché.
L’inspection préachat et ses avantages
L’acheteur d’un logement dans une copropriété existante se doit, en toute circonstance, de lier son offre d'achat à une inspection préachat. À cet égard, conformément au Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, un courtier immobilier a l’obligation de vous recommander de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment reconnu, qui devra répondre à certaines exigences.
Cet exercice permet de vous retirer d’une transaction (le cas échéant) en vertu d’une condition suspensive, dans le cas où ladite inspection ne satisferait pas à vos exigences. En outre, l’inspection préachat vous permet d’acheter en toute connaissance de cause et d’éviter les mauvaises surprises, car vous êtes en mesure:
Comment choisir un inspecteur en bâtiment
L’inspection préachat nécessite la participation indispensable d'un inspecteur en bâtiment (membre d'une association garantissant que leurs membres détiennent et maintiennent une assurance responsabilité professionnelle pour erreurs et omissions) ou d’un professionnel en bâtiment, qu’il s’agisse d’un membre de l’Ordre des technologues professionnels du Québec, de l’Ordre des ingénieurs du Québec ou de l’Ordre des architectes du Québec. À cet égard, si vous êtes accompagnés dans votre processus d’achat par un courtier immobilier, ce dernier peut vous fournir une liste (comportant plus d'un nom) de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment, pourvu que ceux-ci détiennent une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions. Enfin, si l'inspecteur en bâtiment que vous avez choisi n'est pas membre d’un ordre professionnel ou ne vous a pas été recommandé par un courtier immobilier, vous devrez dès lors vous assurer qu’il est couvert par une assurance responsabilité pour ce type d'activité, et exiger qu’après l’inspection, il vous fournisse un rapport détaillé et écrit du travail qu’il a fait.
Déterminer la portée du mandat
Un mandat d'inspection consiste, généralement, à procéder à l’examen visuel de la propriété à investiguer. Cet exercice vise à détecter et décrire les défauts de construction ou d’entretien d’un immeuble, tel que constatés à la date d’inspection. Le tout est suivi par la rédaction d’un rapport d’inspection préachat.
Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble en copropriété divise, vous devenez propriétaire de votre logement (partie privative), mais aussi propriétaire d'une quote-part indivise des parties communes (ex.: terrain, balcons, gros œuvre du bâtiment tel que murs extérieurs et toiture). Dans les circonstances, mieux vaut demander à l'inspecteur en bâtiment mandaté de ne pas limiter son inspection à la partie privative, mais d’y inclure aussi les parties communes, où se trouvent généralement les problèmes les plus importants et les plus coûteux. L’inspection des parties communes fournit l'occasion de porter un jugement sur l’état général de l’immeuble. À titre d’exemple, la dégradation avancée d’une dalle de garage ou d’une toiture révèle, bien souvent, un piètre entretien du bâtiment.
Rappelez-vous qu’un inspecteur en bâtiment ne peut pas toujours examiner les parties communes dans le fin détail. Néanmoins, son travail donnera un bon aperçu de l’état général d’un immeuble. En consultant le certificat d’état d’immeuble, le carnet d’entretien, le plan de gestion d’actifs et l'étude de fonds de prévoyance, il saura, en outre, si les fréquences d’entretien du bâtiment ciblé ont été respectées. Une fois l’inspection complétée, vous aurez une vue d’ensemble adéquate de la situation. Vous pourrez alors décider d’acheter ou non la maison ou l’appartement convoité et, le cas échéant, renégocier son prix d’achat à la baisse.
Pour un meilleur encadrement
Le Projet de loi 16 a modifié la Loi sur le bâtiment afin d’octroyer à la Régie du bâtiment du Québec de nouveaux pouvoirs réglementaires lui permettant notamment d’encadrer les inspections en bâtiment et octroyer des certificats aux inspecteurs en bâtiment. Un projet de règlement a été publié dans la Gazette officielle du Québec le 23 février 2022. À suivre !
BON À SAVOIR ! Même si elle n’est pas légalement obligatoire, l’inspection préachat est une étape essentielle dans tout processus d’achat en copropriété divise. En ce qui a trait aux parties communes, elle nécessite bien souvent l’accord du syndicat des copropriétaires. Parfois fort onéreuse, l’inspection des parties communes peut s’avérer difficile à réaliser. L’analyse par l'inspecteur en bâtiment des documents relatifs à la copropriété peut dès lors s'avérer utile.
À RETENIR: Le vendeur ne peut être tenu responsable d'un vice apparent affectant tant la partie privative vendue que les parties communes. Après l’acquisition, l'acheteur pourra difficilement revendiquer de son vendeur le remboursement des sommes qu'il doit acquitter aux termes d'une cotisation spéciale, pour faire face à l'exécution de travaux que doit entreprendre le syndicat pour la réhabilitation d'une dalle de béton du stationnement intérieur grugée par les sels de déglaçage.
ATTENTION ! La condition suspensive d’inspection inscrite à l'offre d’achat doit, en tout temps, prévoir un délai suffisant pour permettre la lecture du rapport d’inspection qui présente les résultats. Ce rapport doit comporter une mention indiquant les constats observés.
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