31 mars 2010 - À la lecture du titre, on pourrait se demander ce qu’une rubrique sur le patrimoine vient faire dans une rubrique immobilière. Quel est le lien entre l’immobilier et le patrimoine ? Selon le Code civil du Québec, toute personne, incluant les personnes morales, possède un patrimoine. Le patrimoine contient deux groupes d’éléments, soit les valeurs immobilières et les valeurs mobilières.
Ces valeurs peuvent être de fonction utilitaire ou de placement. Par exemple, une unité unifamiliale sert d’habitat pour des besoins personnels alors qu’un immeuble à revenus sert de placement. La valeur attribuable à ces biens, de même que leur définition légale, est bien différente. Nous ne nous en tiendrons ici qu’à l’aspect pratique en administration de patrimoine.
L’investissement privé en valeurs immobilières s’effectue de différentes façons, par exemple : l’achat et la vente, mais aussi le placement hypothécaire et autres droits sur des biens immobiliers tout comme une copropriété. On devine qu’il y a une multitude de façons d’investir dans les valeurs immobilières; toutefois, il faut savoir si l’on veut s’investir également dans une opération managériale.
En effet, l’acquisition d’un immeuble, tout comme une entreprise, nécessite une opération managériale, tandis que le placement comme l’hypothèque, dans un ou plusieurs immeubles, implique plutôt une gestion de portefeuille de placement.
Nous verrons qu’il y a un lien direct entre la qualité de gestion et la valeur d’un immeuble. Dans le cas d’une copropriété, l’entité qui administre l’immeuble est une personne morale que l’on nomme syndicat de copropriété et cette entité doit être administrée et gérée afin de maintenir la valeur de l’immeuble.
Nous traiterons dans nos prochaines chroniques des différents aspects concernant le patrimoine et ses composantes, de même que l’investissement privé, mais nous axerons davantage sur la valeur économique. Mais avant tout, qu’est-ce que la valeur ?
Le docteur Canonne, éminent spécialiste de la valeur, a élaboré une équation économique avec les facteurs de prix et de valeur qui sont : l’utilité, la rareté, le désir et la solvabilité :
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Utilité vs Désir |
Utilité vs Solvabilité |
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Rareté vs Solvabilité |
Rareté vs désir |
Selon le docteur Canonne, l’être humain juge des capacités qu’il attribue à un bien de satisfaire ses besoins alternatifs au moyen des facteurs de prix, et par là, de valeur. Les deux premiers concernent le bien et sont généraux. Les deux autres concernent l’être humain qui considère les deux premiers facteurs et lui sont particuliers. Cela exprime le fait que la valeur provient d’éléments concrets, mais également de perceptions.
Concrètement, une petite démonstration s’impose : pourquoi cette surchauffe dans l’immobilier résidentiel, actuellement ? C’est tout simplement la notion de solvabilité qui agit sur l’équation comme stimulant. Présentement, les taux d’intérêt sont si bas que l’accès à la propriété est plus grand. Notons que ces équations reflètent une loi du marché qui est la loi de l’offre et de la demande. Donc, plus la demande est grande et l’offre limitée, plus cela se traduira par une augmentation des prix sur le marché.
Dans les prochaines chroniques, nous verrons également que plusieurs éléments peuvent être intégrés dans ces quatre facteurs tels : la gestion, l’environnement, la qualité, etc. Nous traiterons de la valeur de votre propriété et de ses risques, de sa valeur assurable, de sa valeur taxable, de l’acquisition de la disposition et autres éléments importants que constitue et influence votre patrimoine.
Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier
Rudolf Patrimoine Conseil, Agence immobilière
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