Le fait de louer votre appartement à des touristes, vous expose à des diverses réclamations. Il pourrait notamment en être ainsi dans les cas où il est reconnu que vous êtes légalement responsable d'un voyageur qui se blesserait ou qui verrait ses effets personnels endommagés ou volés durant son séjour dans votre logement. Même si certains sites Web de location résidentielle à court terme offrent une assurance pour cela, il demeure essentiel d’informer tant votre assureur habitation que celui de votre syndicat que vous exercez une telle activité. Rappelons que l'assuré doit déclarer à son assureur toute circonstance résultant de ses faits et gestes qui aggrave les risques stipulés dans la police d'assurance. Cela permettra d’éviter les histoires d’horreur lors d’un sinistre.
Assurance du copropriétaire
La personne qui exploite un établissement d’hébergement touristique doit, pendant la période durant laquelle son enregistrement est valide, détenir une assurance responsabilité civile d’au moins de 2 millions de dollars par événement. Cette assurance couvrira les risques liés à l’exploitation de cet établissement. En tant que copropriétaire locateur à court terme, attendez-vous à ce que ce type d’activité – qui est considéré comme une activité commerciale – entraîne une augmentation substantielle de votre prime. En effet, l’assureur considère alors que le risque assurable est beaucoup plus élevé dans un tel contexte que dans celui d’une habitation dite « usuelle ». Et rappelez-vous qu’en cas de sinistre causé par des locataires installés à court terme dans votre appartement, l’assureur refuserait de vous indemniser s’il n’a pas été avisé que vous le louiez à cette fin. Un tel scénario pourrait très mal tourner, à plus forte raison si les dégâts sont majeurs. En effet, la loi indique que tout assuré est tenu à une obligation de « très haute bonne foi » à l’endroit de son assureur c’est-à-dire qu’il lui incombe de lui divulguer tout fait susceptible de faire augmenter le risque assurable; la location court terme constituant certes une activité augmentant le risque assurable. Cela dit, plusieurs assureurs sont réticents à la location à court terme; ils tournent le dos aux copropriétaires qui s’adonnent à cette pratique.
Vous devez en outre savoir que, comme le rappelle le bureau d’assurance du Canada (BAC), les personnes qui échangent leurs résidences ou en font la location à court terme pourraient se voir refuser une couverture advenant qu’un sinistre survient pendant cette location et que celle-ci n’a pas été divulguée à l’assureur. Il en va de même pour la responsabilité civile en cas de dommages corporels par exemple.
Assurance du syndicat
Pour un syndicat, souscrire une assurance est obligatoire et ce, tant pour les parties communes que privatives. La Loi (article 1073 du Code civil du Québec) et la plupart des déclarations de copropriété l’y obligent. Le contrat d’assurance précise les garanties offertes, les limites et les exclusions de garanties, sans compter les montants attribuables aux franchises.
Il faut comprendre que l’activité commerciale que constitue la location à court terme de type hôtelier comporte des risques. À titre d’exemple, elle peut générer un nombre accru de dégâts d’eau ou d’incendies, ce qui pourrait entraîner des préjudices considérables à une collectivité de copropriétaires. Sachez que l’assureur du syndicat ne couvre probablement pas les risques associés à la location à court terme. Et dès qu’il en est informé, il ne renouvelle généralement pas son contrat d’assurance avec le syndicat concerné. D’autres assureurs acceptent d’en assumer les possibles conséquences, à la condition d’avoir été prévenus, ce qui leur permettra d’ajuster la prime en conséquence, c’est-à-dire à la hausse.
Bien souvent, la déclaration de copropriété prévoit une clause qui impute la surprime en fonction du fait qu’une activité est générée par un copropriétaire. Dans un tel contexte, il appartiendra au syndicat de décider s’il répartit cette augmentation de prime (surprime) aux copropriétaires qui procèdent à la location à court terme de type hôtelier.
BON À SAVOIR ! Le copropriétaire responsable d'une aggravation du risque pourrait être tenu d'indemniser le syndicat pour le coût de la surprime. Pour exiger d'un copropriétaire le montant de cette surprime d'assurance, le Syndicat doit, par prépondérance de preuve, démontrer la faute de ce dernier, le préjudice subi, soit l’augmentation de la prime d’assurance, que ce préjudice est directement lié au dégât d'eau et qu’il est direct, certain et déterminable.
À RETENIR : Vous devez garder à l’esprit que l’assureur responsabilité civile du copropriétaire pourrait refuser de couvrir le sinistre si celui-ci survient dans le cadre d’une location à court terme et que cette activité commerciale ne lui a pas été dénoncée.
ATTENTION ! Si une location à court terme faite en violation de la police d’assurance devait entraîner un sinistre, sachez que l’assureur du syndicat ne pourrait pas refuser de couvrir les dommages qui en résulteraient (article 1074 du Code civil du Québec), advenant que le syndicat n’a pas été informé que ce type de location avait cours dans l’immeuble.
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