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Lorsque le bien loué est un appartement, tout locataire doit respecter le règlement de l’immeuble. Or, bien souvent, les touristes qui louent un condo temporairement n'en n’ont pas reçu copie. Par conséquent, sans même le savoir, ils peuvent enfreindre les dispositions incluses dans ce règlement. Ces touristes peuvent utiliser les espaces de stationnement réservés aux visiteurs, réduisant ainsi le nombre de cases disponibles. D’autres se stationnent carrément dans les places appartenant aux copropriétaires. Par ailleurs, ces occupants temporaires pourraient être moins sensibilisés aux considérations liées à la sécurité, ainsi qu’à la quiétude des copropriétaires. En somme, ils considèrent généralement l’unité qu’ils ont louée comme une chambre d’hôtel.
Droit des locateurs
De leur côté, les locateurs, qui plaident le droit de louer leur appartement, sans restriction, ne réalisent pas toujours les conséquences qui en découlent. Lorsqu'ils donnent provisoirement les clés de leur fraction à des locataires dont le séjour est de courte durée, ces derniers s’imaginent, bien souvent, avoir un libre accès aux parties communes de l’immeuble (ex. : piscine, gym et terrasses). Les copropriétaires se trouvent donc à devoir les partager avec un flot incessant de voyageurs.
Déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété régit notamment, au regard de l’immeuble, les rapports entre les copropriétaires et les administrateurs. Il s’agit d’un document juridique capital pour la vie dans une copropriété. Cette déclaration se divise en trois volets : l'acte constitutif de copropriété le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Les deux premiers établissent respectivement :
En principe, le syndicat n’a pas le droit d’empêcher un copropriétaire de louer son appartement. Cependant, la destination de l’immeuble pourrait encadrer l'usage d’une partie privative par son propriétaire. Là-dessus, la Cour d’appel du Québec a reconnu que la location peut être restreinte par un règlement, même si la déclaration de copropriété ne prévoit aucune disposition à cet égard.
Cela dit, la déclaration de copropriété peut encadrer ou interdire la location à court terme, advenant que cela soit justifié par la destination de l'immeuble. Celle-ci pourrait stipuler que la copropriété concernée a un caractère exclusivement résidentiel. L'objectif vise à empêcher qu’une copropriété ne se transforme en hôtel, afin que les occupants qui y vivent puissent cohabiter dans l’harmonie.
Règlement de l’immeuble (Opposable au locataire)
Le copropriétaire qui loue ou prête gratuitement sa partie privative (par exemple un appartement) doit, dans les 15 jours, en aviser le syndicat de copropriétaires. Il doit aussi révéler l’identité du locataire ou de l'occupant, et ce, même si la location ou l'occupation ne dure que quelques jours. Il lui faut en outre indiquer le nom du locataire ou de l'occupant, la durée du bail ou du droit d'occupation, ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble (incluant les modifications qui ont pu y être apportées).
L’article 1057 du Code civil du Québec stipule que le règlement de l’immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du règlement lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat. Une fois le règlement de l’immeuble communiqué au locataire ou à l'occupant, ce dernier est tenu d’en respecter l’intégralité. S'il ne le fait pas, un copropriétaire ou un syndicat ne pourra, en principe, reprocher au locataire ou à l'occupant de ne pas en respecter le contenu.
Sous-locataire
Il arrive, parfois, que le locataire d’un appartement détenu en copropriété le sous-loue à un tiers. Si cela se produit, il devra respecter certaines obligations à l’égard du copropriétaire-locateur. En pareille circonstance, il doit absolument :
Le copropriétaire-locateur ne peut pas refuser cette sous-location (à moins d'avoir un motif sérieux de le faire), même si une clause du bail prévoit autre chose. S’il souhaite s'y opposer, le locateur sera tenu d’indiquer au locataire - dans les quinze jours suivant la réception d’un avis qui lui aura préalablement été transmis - les raisons pour lui refuser ce droit. Il pourrait invoquer que la location répétée d'un appartement à des touristes constitue une entorse à la destination du logement. Or, l'article 1856 du Code civil du Québec stipule que: « Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. »
Détournement de la destination résidentielle des lieux à des fins autres
Certaines décisions du Tribunal administratif du logement sont venues encadrer, voire même sanctionner l'utilisation d'Airbnb. Il a ainsi été reconnu:
BON À SAVOIR ! L'article 1894 du Code civil du Québec impose au locateur, avant la conclusion du bail, qu'il remettre au locataire un exemplaire du règlement de l'immeuble qui porte sur les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des logements et des lieux d'usage commun. Cette obligation du locateur devrait se traduire, dans la gestion courante de la copropriété, par la communication, au syndicat, d'un écrit démontrant qu'une copie du règlement de l’immeuble a été remise à tout locataire, et ultimement à tout sous-locataire.
À RETENIR: Lorsque la destination de l'immeuble est strictement résidentielle, il appartient au copropriétaire-locateur de s'objecter à une sous-location de type Airbnb, au motif qu'elle contrevient à la destination de l’immeuble et à la déclaration de copropriété. S’il ne le fait pas dans les délais prescrits, il sera réputé avoir consenti cette sous-location.
ATTENTION ! Même s’ils ne louent leur appartement que quelques semaines par année, les copropriétaires qui le font s’adonnent, généralement, à une activité de nature commerciale. Ce type d’activité peut notamment être contraire à la destination de l’immeuble, mais pourrait également, lorsque l’unité est louée en vertu d’un bail résidentiel, constituer un changement de destination contraire à la loi .
