La valeur municipale d’une propriété constitue fréquemment une mesure de base afin d’évaluer la valeur marchande de celle-ci. Avec la hausse de la valeur marchande des immeubles, causée par un marché immobilier en pleine ébullition, un copropriétaire peut avoir un intérêt certain à demander à sa municipalité de modifier la valeur de son unité (pour en refléter sa juste valeur). À cet égard, une valeur erronée d'un appartement peut engendrer des comptes de taxes excessifs ou une dépréciation de sa valeur marchande.
Si vous croyez que votre évaluation foncière ne reflète pas la valeur réelle de votre propriété, sachez qu’il est possible d’en demander la révision.
Unité d'évaluation
Lorsqu'un immeuble a fait l’objet d’une déclaration de copropriété, chaque fraction forme une entité distincte aux fins d'évaluation et d'imposition foncière. Celle-ci constitue une unité d’évaluation distincte portée au rôle au nom de son propriétaire. La quote-part d’un copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble fait partie de l’unité d’évaluation constituée par sa partie exclusive de l’immeuble. Ainsi, dans le cas d’une copropriété divise, les taxes foncières sont établies en fonction de la valeur de chaque partie privative (p. ex. un appartement ou une case de stationnement) à laquelle est ajoutée celle de la quote-part (%) des parties communes qui lui est associée.
Valeur réelle
L’article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale définit la valeur réelle d’une unité d’évaluation comme « [...] sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : (1) le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés; et (2) le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier. »
Révision
En cas de désaccord avec l'exactitude de la valeur réelle de l‘unité d'évaluation, la présence ou l'absence d'une inscription au rôle d'évaluation foncière, il est alors possible de demander une révision administrative auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation avant le 1 er mai suivant l'entrée en vigueur du rôle. La demande de révision doit:
Malgré le délai ci-dessus décrit, une demande de révision peut être déposée en tout temps au cours de l’exercice financier pendant lequel survient un événement justifiant une modification du rôle (p. ex. : un incendie ayant sérieusement affecté l'immeuble) ou au cours de l’exercice suivant, si l’évaluateur n’effectue pas cette modification. De plus, une demande de révision qui, en raison d’une situation de force majeure, n’a pu être déposée dans le délai applicable parmi peut l’être dans les 60 jours qui suivent la fin de cette situation.
L’évaluateur de la municipalité saisi d'une demande de révision doit alors procéder à l’étude de la validité des motifs de contestation. Cette décision doit être rendue au plus tard, sauf exception, le 1er septembre suivant. L’évaluateur peut ensuite donner droit à cette demande et proposer une modification, ou la refuser en motivant sa décision.
Recours devant le Tribunal administratif du Québec
Non satisfait de la décision rendue par l’évaluateur, le copropriétaire pourra former un recours auprès du Tribunal administratif du Québec. Le syndicat devra dès lors être mis en cause. Le délai pour demander la révision d’une décision de l’évaluateur de la ville varie selon le motif invoqué. Il est important de noter que l’évaluation municipale bénéficie d’une présomption de justesse si la demande de révision n’est pas effectuée par la municipalité elle-même. Pour que le Tribunal administratif modifie un rôle d’évaluation, celui-ci doit conclure qu’il existe une erreur ou une irrégularité susceptible de causer un préjudice réel
La décision du Tribunal administratif peut être portée en appel, sur permission, à la Cour du Québec dans un délai de 30 jours de la décision du Tribunal administratif.
BON À SAVOIR ! Les parties communes et parties communes à usage restreint ne constituent pas des unités d’évaluation distinctes et ne sont pas assujetties à un impôt foncier.
À RETENIR: La valeur réelle d’une fraction de copropriété doit être objective et non pas subjective, c'est-à-dire selon l’opinion personnelle du propriétaire ou selon sa valeur spéculative future.
ATTENTION ! Le recours en révision est ouvert au propriétaire d'une fraction. Il ne concerne donc aucunement le syndicat des copropriétaires, à moins qu'il ne soit copropriétaire d'une fraction et qu'il agisse à ce titre. Toutefois, ce dernier doit être mis en cause en cas de contestation en justice de l'évaluation d'une fraction par un copropriétaire.
