À l'automne 2025, la Ville de Montréal publiera le rôle d’évaluation foncière triennal pour 2026- 2027-2028. Tous les propriétaires recevront un avis municipal les informant de la nouvelle évaluation de leur propriété qui entrera en vigueur en janvier 2026. Il est important de prendre connaissance de cet avis pour s’assurer que la nouvelle évaluation reflète la valeur réelle du bien immobilier, car cete valeur sert à établir le compte de taxes municipales.
Un mot sur l’évaluation foncière
L’évaluation foncière a pour but d’inventorier les propriétés (immeubles et terrains) sur le territoire d’une municipalité afin d’en établir leur valeur réelle. La valeur réelle de votre propriété permet à l’administration municipale de fixer le taux de taxation approprié.
Pour ce faire, l’évaluateur ou son représentant doit obtenir des informations actualisées sur l’ensemble des propriétés. Un questionnaire ou tout autre moyen jugé nécessaire pourrait vous être transmis pour recueillir les renseignements relatifs à votre unité. À noter que si vous refusez de fournir ces informations ou l'accès de votre unité à l'évaluateur ou à son représentant sans motif valable, vous pourriez être passible, en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, d'une amende pouvant aller de 100 $ à 50 000 $.
La valeur foncière : mystique ou mathématique?
La valeur réelle de votre propriété est établie à partir de sa valeur d’échange sur le marché à une date donnée. Pour le rôle foncier 2026-2027-2028 de la Ville de Montréal, par exemple, la date de référence est le 1er juillet 2024. La valeur réelle qui servira de base à l’évaluation foncière sera calculée selon les conditions du marché à cete date. Cete valeur représente le prix probable qui vous aurait été offert à cete date.
En vertu de l'article 1052 du Code civil du Québec, lorsqu'un immeuble est déclaré en copropriété, chaque partie de l'immeuble qui est sous une copropriété divise (c'est-à-dire chaque unité individuelle) est considérée comme une unité distincte pour l'évaluation municipale. Chaque unité a donc sa propre valeur d'évaluation et elle est inscrite séparément au rôle municipal sous le nom de son propriétaire. En d'autres termes, chaque copropriétaire est responsable de la valeur de sa propre unité (portion privative et portion commune de sa quote-
part) et non de l'immeuble entier. Toutefois, dans le cas d'une copropriété indivise, l'ensemble de l'immeuble est considéré comme une seule unité d'évaluation à des fins fiscales et d'évaluation foncière, contrairement à la copropriété divise où chaque unité est évaluée séparément. À noter qu’il arrive parfois, dans certains cas particuliers, que l’évaluation soit traitée de façon différente.
Lors de la préparation du budget, le conseil municipal peut choisir d’aténuer les effets du rôle. Ce principe, appelé étalement des valeurs, consiste à répartir les variations de la valeur d'une propriété sur une période donnée plutôt que de les appliquer la première année du rôle, réduisant ainsi les répercussions financières immédiates pour les propriétaires. Les hausses ou baisses de taxes liées au rôle sont alors réparties sur les trois années.
Accepter ou contester son évaluation foncière?
Comme la valeur de votre copropriété augmente au fil des ans (notamment depuis les deux dernières décennies), le montant d’évaluation inscrit sur votre nouvel avis pourrait vous surprendre! Bien qu’il puisse également augmenter, le montant de votre compte de taxes ne sera pas proportionnel à l’augmentation de la valeur de votre copropriété. Les taxes municipales sont généralement établies de façon équitable pour chacune des propriétés en tenant compte du budget adopté par la municipalité et l’arrondissement qui permet, notamment, le partage des services offerts à la population.
Si vous pensez que l’évaluation ne correspond pas à la valeur de votre unité, vous pouvez la contester auprès de l’évaluateur de la Ville en déposant une demande de révision administrative avant le 1er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle. Lors de ce processus, l’évaluateur responsable examine votre demande et détermine si l’évaluation est juste; vous pouvez y exprimer votre point de vue et recevoir des explications supplémentaires de sa part. Cete démarche pourrait mener à une entente si votre demande est retenue. Cependant, elle entraîne des coûts, notamment des frais non remboursables pour la révision, et son règlement peut tarder à venir en raison de délais administratifs. Vous devez donc avoir de sérieuses raisons pour vous y engager; le montant des taxes à payer, par exemple, n’est pas un motif qui justifie une modification au rôle d’évaluation.
Il est donc suggéré, avant d’entreprendre cete démarche, de consulter un évaluateur agréé indépendant afin d’obtenir un avis éclairé. Cet expert pourra évaluer votre propriété en fonction des propriétés similaires de votre quartier et ainsi examiner la pertinence de contester ou non la valeur inscrite au rôle.
Chaque situation est unique; il est recommandé de bien se renseigner et d'évaluer la pertinence de la contestation en fonction de sa réalité.
« La première égalité, c'est l'équité. » Victor Hugo
Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., CMC, F.Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé
Rudolf Groupe Conseil
Tél. : 514 362-8008
Courriel : [email protected]
