31 décembre 2022 - Le droit de la copropriété est en pleine effervescence et vit actuellement une réforme importante. Mais qu’en est-il plus précisément des modifications tacites à la déclaration de copropriété et au règlement de l’immeuble? Par exemple, si un copropriétaire utilise depuis plus de dix ans un espace inutilisé dans le garage afin d’y entreposer ses biens personnels, a-t-il le droit de l’utiliser indéfiniment? La personne qui achètera éventuellement son unité pourra-t-elle également utiliser cet espace afin d’y entreposer ses biens?
En décembre 2019, l’article 1060 du Code civil du Québec a été modifié par le Projet de loi 16 . Il est désormais clair que les « modifications apportées au règlement de l’immeuble […] doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires ». L’article 157 du projet de loi 16 qui est entré en vigueur le 10 janvier 2020 vient préciser que les modifications apportées à l’article 1060 C.c.Q. sont déclaratoires. Conséquemment, le législateur confirme que son intention a toujours été que les modifications au règlement de l’immeuble soient faites de façon expresse et non pas tacite.
Malgré ce qui précède, le 24 février 2020, une décision de la Cour supérieure est venue brouiller les cartes, dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Le Saint-Amable c. Northon.. Dans ce dossier, un promoteur immobilier a prolongé sur un toit les terrasses de certaines unités, le tout bien après la rédaction de la déclaration de copropriété et sans la moindre modification expresse à ce sujet par la suite. La défenderesse achète deux de ces unités et conserve ses terrasses sur le toit de l’immeuble. Plusieurs années plus tard, le Syndicat veut qu’elle enlève ses installations, demande qui est rejetée par le tribunal qui considère que le règlement de l’immeuble a été modifié tacitement lors des assemblées de copropriétaires.
Il est important de préciser que dans ce dossier, le règlement de l’immeuble contenait une disposition de tolérance envers des constructions ou des structures, moyennant une décision de l’assemblée des copropriétaires. De plus, ce jugement passe complètement sous silence la récente réforme et la modification à l’article 1060 du Code civil du Québec. Il n’est donc pas clair qu’elles aient été analysées par le juge ayant entendu cette affaire. D’ailleurs, le tribunal balise en quelque sorte les droits de la copropriétaire en cause en précisant que ses droits en lien avec ses terrasses sont d’ordre personnel, donc n’existeraient plus en cas d’enlèvement par celle-ci et ne pourraient être cédés aux éventuels acquéreurs de ses unités.
Malgré cette décision récente, nous demeurons d’avis que la période des modifications tacites au règlement d'immeuble est révolue. Ce n’est toutefois qu’à travers une jurisprudence additionnelle à ce sujet que nous en aurons la confirmation. Dans l’intervalle, tel que le mentionne Me Christine Gagnon, notaire émérite, dans son récent article Les décisions tacites en copropriété[2], « la prudence est donc de mise d’ici à ce que les tribunaux reviennent sur cette question ». Il est fortement recommandé aux administrateurs, syndicats et gestionnaires de copropriétés de ne pas tarder à agir pour stopper les copropriétaires, lorsqu’ils agissent à l’encontre du règlement de l’immeuble, afin d’éviter que cette inaction soit éventuellement perçue comme une modification tacite à ce règlement.
Yves Joli-Coeur, Ad. E.
Avocat
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[2] Les décisions tacites en copropriété, Me Christine Gagnon, notaire émérite, Bulletin spécial coronavirus, 3e édition
