14 février 2013- Les dispositions de l’article 1063 Code civil du Québec sont très claires :
«Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.»
Problématique
Un incendie est provoqué par un feu de cheminée dans l'unité (maison de ville) d'une copropriété de 250 unités. Le feu se propage au toit de l’unité voisine et engendre un sinistre d’environ 120 000,00 $. Une fois les travaux de réfection complétés, l’assureur remet un chèque de 85 000,00$ au Syndicat. Dès lors, celui-ci conteste et précise avec détermination qu’il respecte les dispositions de l’article 1073 C.c.Q. en regard à la valeur à neuf de l’immeuble et fournit un rapport récent d’évaluateur agréé à cet effet. L’assureur rembourse donc la totalité des frais. Par contre, il mandate un expert afin de vérifier la conformité des installations (poêle, foyer) de certains copropriétaires qui ont apporté des améliorations locatives à leurs unités.
Ce rapport contient plusieurs exigences pour certains copropriétaires, dont celui de procéder aux réfections d'usage de leurs installations et/ou aux démantèlements de celles-ci. En cas de défaut d’obtempérer l’assureur renoncera d’assurer ledit Syndicat.
L’ensemble des copropriétaires concernés collabore avec le Syndicat et apporte les corrections d’usage à leur installation, sauf un copropriétaire qui, malgré plusieurs démarches amicales des administrateurs, s’obstine et refuse de se conformer aux exigences de l’assureur, ce qui met en péril les droits des autres copropriétaires.
La procédure
Compte tenu de l’urgence et des risques engendrés par cette situation, le Conseil d’administration convoque une assemblée générale extraordinaire et invite le procureur du syndicat à y participer. Les copropriétaires sont donc avisés de la problématique et des coûts afférents aux procédures judiciaires devant être entamées comme une requête en injonction permettant, entre autres, au Syndicat de faire exécuter les travaux exigés par l’assureur et de permettre l’exécution de ceux-ci en l’absence des copropriétaires concernés (en présence d’un huissier de justice mandaté pour constater le déroulement des opérations).
Finalement, le dossier est réglé en présence du juge et des procureurs au dossier sans intervention forcée. Par contre, des démarches sont entreprises par le Syndicat auprès de la Cour du Québec (division des petites créances) afin de réclamer au copropriétaire récalcitrant les frais judiciaires et extrajudiciaires déboursés par le Syndicat dans ce dossier. Le tout en conformité avec les dispositions de la déclaration de copropriété de cet immeuble.
François Taillefer, h.j., Adm.A.
250, Alexis Nihon,
Bureau 100
Montréal (Québec) Canada
H4R 1S1
(C) 514.831.0604
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