L’actualité judiciaire nous apprend qu’il peut être coûteux pour un copropriétaire délinquant de ne pas respecter la déclaration de copropriété. Rappelons que Condolegal rapportait, dans une actualité du 2 avril 2023, une décision de la Cour supérieure condamnant une copropriétaire qui louait à court terme son appartement, en contravention de la déclaration de copropriété, à payer à son syndicat plus de 90 000$ de pénalités et en remboursement des honoraires des avocats du syndicat. Ce dossier avait été mené par Me Karl Michel du cabinet LJT avocats.
Dernièrement, un copropriétaire qui fumait du cannabis dans son unité résidentielle, en contravention au règlement de l’immeuble, s’est vu ordonner, au terme d’un jugement rendu par la Cour Supérieure, de payer un peu plus de 100 000$ en pénalités et en remboursement d’honoraires payés par le syndicat pour le poursuivre et obtenir une ordonnance afin qu’il cesse de consommer son cannabis dans la copropriété. Me Philippe Gagnon-Marin et Me Olivier Lessard, également du cabinet LJT, ont obtenu ce résultat.
Les faits
Lorsqu’il achète son appartement, ce copropriétaire est avisé de l’existence des Règlements sur le cannabis. D’ailleurs dans son acte d’achat, celui-ci s’était engagé à respecter les clauses et conditions de la Déclaration de copropriété, ainsi que les divers règlements du Club Marin II. Or, dès son arrivée, les voisins immédiats se plaignent de l’odeur de cannabis qui émane de son appartement. Un premier avis d’infraction est transmis, le 16 octobre 2019. Malgré tout, la consommation et les plaintes se poursuivent. Un deuxième avis est donc transmis, en janvier 2020. Le 28 janvier 2020, le Syndicat dépose une demande introductive d’instance en injonction permanente. En raison du défaut du copropriétaire d’obtempérer aux demandes du syndicat, il est réclamé une injonction permanente interdisant à ce copropriétaire de fumer du cannabis dans son unité, l’application de pénalités en vertu des Règlements sur le cannabis, le remboursement des honoraires extrajudiciaires et l’octroi de dommages punitifs.
Le jugement
Le tribunal a conclu que Syndicat a démontré que le copropriétaire ne s’est pas conformé aux Règlements. Il a donc droit à une injonction permanente, aux pénalités calculées en conformité aux Règlements et au remboursement de ses honoraires extrajudiciaires. C’est ainsi que ce copropriétaire fut condamné à :
Morale à retenir de ces jugements
Certains syndicats de copropriétaires croient que de dépenser des frais d’avocat ou de notaire pour rédiger de bons règlements est une dépense et non une protection. Ces deux jugements démontrent le contraire.
Un bon règlement, bien rédigé, permettra de dissuader les copropriétaires d’y contrevenir, imposera des pénalités aux contrevenants et permettra au Syndicat de se faire rembourser les honoraires d’avocat dépensés, en totalité ou en partie. Cette dépense devient donc une protection pour le syndicat et un investissement à long terme.
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