Depuis juin 2023, le projet de loi 31, introduit par la ministre responsable de l’habitation, France-Élaine Duranceau, a suscité de vives discussions dans le secteur du logement, exacerbées par la crise actuelle. Nonobstant cette controverse, le projet apporte des modifications significatives aux articles 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec, en matière de gestion des copropriétés divises. Il a été sanctionné par l’Assemblée nationale du Québec, le 21 février 2024, marquant une étape importante dans la réforme du droit de la copropriété dans la province de Québec.
Adaptabilité du carnet d’entretien : Article 1070.2 C.c.Q
L'article 1070.2 du Code civil du Québec, instauré en décembre 2019 par le projet de loi 16 mais non encore en vigueur, exigera que les syndicats de copropriété tiennent à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document essentiel vise à recenser les entretiens effectués et à réaliser dans l’immeuble. Avec le projet de loi 31, cet article est modifié pour permettre au gouvernement de définir par règlement des normes adaptées aux caractéristiques spécifiques de chaque immeuble. Il faudra attendre le règlement pour en savoir plus, mais ces caractéristiques pourraient inclure le nombre d'unités, l'année de construction, etc. Cette modification vise à assurer que les normes d'entretien soient pertinentes et appropriées pour chaque immeuble en copropriété.
Évolution de l'article 1071 C.c.Q : Étude du Fonds de Prévoyance
L'article 1071 traite des modalités de constitution d'un fonds de prévoyance, essentiel pour couvrir les coûts des réparations majeures et du remplacement des parties communes. Le projet de loi 31 vient modifier cet article pour retirer l'exigence d’une étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans, laissant au gouvernement le soin de fixer par règlement la fréquence selon les spécificités de chaque immeuble. Cela signifie que des facteurs comme la taille de l'immeuble ou son année de construction pourraient influencer désormais la périodicité des études de fonds de prévoyance.
Modalités d’entrée en vigueur
Ces changements législatifs auront des implications concrètes pour les syndicats de copropriété. Les copropriétés établies avant l’entrée en vigueur du projet de loi 16, c'est à dire le 10 janvier 2020, auront au plus tard trois ans pour se conformer, dès l’entrée en vigueur du premier règlement du gouvernement appliquant ces articles. Pour les nouvelles copropriétés, ces obligations prendront effet immédiatement après l’adoption de ce règlement.
Les textes de Loi:
1070.2. Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement.
La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement. Les normes prévues au règlement peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble.
1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration. Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études et détermine à quelle fréquence une nouvelle étude doit être obtenue par le conseil d'administration. Ces normes peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble.
Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance.
Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.
Vers une gestion plus adaptée des copropriétés
Le projet de loi 31 représente un pas en avant significatif dans la gestion des immeubles en copropriété divise au Québec. En permettant une plus grande flexibilité et en adaptant les exigences aux caractéristiques de chaque immeuble, ce projet de loi vise à assurer une gestion plus efficace et personnalisée des copropriétés, répondant ainsi aux défis uniques que chaque immeuble peut présenter.
Yves Joli-Coeur, avocat émérite
Dunton Rainville
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