Mercredi 11 septembre 2024, le Gouvernement du Québec a publié, dans la Gazette officielle du Québec, un Projet de règlement important, qui mettra, lors de son adoption définitive, en vigueur des dispositions majeures des projets de loi 16 et 31. Ce règlement, qui modifie en profondeur le Code civil du Québec, imposera de nouvelles obligations aux syndicats de copropriétaires, en matière de transparence, de gestion financière et d'entretien des immeubles.
Ce projet de règlement, fondé sur les dispositions du Code civil du Québec, vise à encadrer et à préciser plusieurs aspects essentiels de la gestion des immeubles en copropriété divise. Un des éléments clés de ce règlement est l'attestation délivrée par le syndicat, lors de la vente d’une fraction de copropriété. Il s’agit d’un document crucial pour garantir la transparence et la protection des acheteurs potentiels. Cette attestation fournit des informations essentielles sur l’état de l’immeuble, la gestion financière, et les réparations prévues, permettant ainsi aux futurs propriétaires de prendre une décision plus éclairée. En plus de cette attestation, ce projet de règlement définit des règles pour la tenue du carnet d’entretien, la gestion du fonds de prévoyance, et les modalités de dépôt des acomptes en fidéicommis, visant à protéger les intérêts des acheteurs et des copropriétaires et à préserver le patrimoine immobilier à long terme.
1. L'importance du carnet d'entretien
Le carnet d'entretien est un document central dans la gestion des parties communes d’un immeuble en copropriété. Ce projet de règlement exige que ce carnet soit établi par des professionnels qualifiés, membres d'ordres tels que l'Ordre des ingénieurs du Québec ou l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, afin de garantir une gestion rigoureuse et impartiale.
Le carnet d'entretien doit comporter un inventaire détaillé des parties communes, ainsi qu'une description des matériaux, appareils et équipements qui les composent. De plus, les équipements installés dans les parties privatives, mais dont l'entretien relève du syndicat, doivent aussi être inclus. Chaque élément doit être accompagné de la date d'installation, des travaux d'entretien requis, et des contrats pertinents.
Ce carnet est mis à jour annuellement pour refléter l'état actuel de l'immeuble et ses besoins. Il doit également inclure une évaluation de la durée de vie restante des matériaux et composants, ainsi qu'un plan des réparations à réaliser sur les 25 prochaines années.
2. La révision du carnet d'entretien
Le carnet d’entretien ne peut pas rester inchangé; il doit être tenu à jour annuellement et révisé au moins tous les cinq ans par un professionnel qualifié. Cette révision permet de s'assurer que les informations contenues sont conformes et que les travaux nécessaires ont bien été effectués. Si des travaux n'ont pas été réalisés, malgré leur mention dans le carnet, la révision doit expliquer les raisons de cette omission. Pour les petits immeubles, comprenant un maximum de huit parties privatives, une révision tous les dix ans est jugée acceptable.
3. L'étude du fonds de prévoyance
L’étude du fonds de prévoyance est essentielle pour anticiper les coûts des réparations majeures et des remplacements dans un immeuble en copropriété. Selon le projet de règlement, cette étude doit être réalisée tous les cinq ans et repose sur les informations du carnet d’entretien. Elle doit inclure une estimation des coûts pour les réparations majeures prévues dans les 25 prochaines années, ainsi que des recommandations sur le montant minimal à maintenir dans le fonds de prévoyance.
Cette étude doit également évaluer les sommes nécessaires à verser chaque année afin d’assurer que le fonds de prévoyance puisse couvrir toutes les dépenses à venir. Cela permet d’éviter une insuffisance de fonds qui pourrait nuire à la capacité du syndicat de réaliser les réparations et, ainsi, compromettre la valeur des unités.
4. Attestation du syndicat lors de la vente d’une fraction de copropriété
L’attestation délivrée par le syndicat, lors de la vente d’une fraction de copropriété, est un élément central de ce projet de règlement. Cette attestation permet aux acheteurs potentiels de connaître l'état de l’immeuble et de ses finances, avant de prendre une décision. Elle doit inclure des informations telles que :
• Le montant total du fonds de prévoyance et les recommandations de l’étude sur le montant minimum à maintenir.
• Les contributions des copropriétaires aux charges communes au cours des deux dernières années.
• Le montant des liquidités disponibles pour couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
• Le surplus ou le déficit annuel des deux derniers états financiers.
• Les sinistres ayant affecté l’immeuble au cours des cinq dernières années.
• Les réparations majeures réalisées ou à venir, ainsi que les inspections ou expertises effectuées.
Cette attestation est essentielle pour garantir la transparence lors de la vente d’une unité de copropriété. Elle assure à l’acheteur qu’il est bien informé des aspects financiers et structurels de l’immeuble.
5. Dépôt en fidéicommis de l’acompte
Le règlement encadre également le dépôt des acomptes versés lors de l’achat d’une fraction de copropriété. Ces acomptes doivent être déposés dans un compte en fidéicommis, géré par un membre d’un ordre professionnel, tel que le Barreau du Québec ou la Chambre des notaires. Le promoteur ou le constructeur ne peut pas gérer directement ces fonds, offrant ainsi une protection financière accrue aux acheteurs.
Le versement de cet acompte doit être fait par l’acheteur directement au professionnel mandaté, garantissant ainsi que les fonds soient protégés jusqu’à la livraison de la propriété.
6. Dispositions transitoires et entrée en vigueur
Le projet de règlement prévoit enfin que les carnets d’entretien et les études de fonds de prévoyance réalisés dans les deux années précédant son entrée en vigueur sont valides pour une période de cinq ans. Cette disposition permettra aux syndicats de copropriété de se conformer progressivement aux nouvelles exigences réglementaires.
À noter que le projet de règlement accorde un délai de 45 jours, à compter du 11 septembre 2024, pour faire connaître tout commentaire et proposition d’amendement. On doit sans doute s’attendre à ce qu’il y en ait effectivement, de sorte que des précisions additionnelles ou des correctifs soient apportés au projet de règlement.
On peut notamment se questionner s’il n’y aurait pas lieu de prévoir des règles spécifiques aux copropriétés horizontales, alors que la totalité des bâtiments sont des parties privatives, dont chaque copropriétaire a l’obligation d’en assurer l’entretien et les réparations. Sans un carnet d’entretien couvrant notamment l’enveloppe de tels bâtiments, il y a lieu de craindre que la protection des copropriétaires ne soit pas totalement assurée, si un des copropriétaires en néglige l’entretien ou n’effectue pas les réparations requises.
Le règlement lui-même entrerait ensuite en vigueur, quinze jours après sa publication dans la Gazette officielle du Québec.
Consultation
Toute personne intéressée ayant des commentaires à formuler au sujet de ce projet de règlement est priée de les faire parvenir par écrit, avant l’expiration du délai de 45 jours, à madame Nathalie Mallard aux coordonnées mentionnées ci-dessous:
Nathalie Mallard
Directrice à la Direction de l’analyse et de la stratégie, Société d’habitation du Québec,
Adresse:1054, rue Louis-Alexandre-Taschereau, Aile Jacques-Parizeau, 3e étage, G1R 5E7
Téléphone : 418 643-4035, poste 32040
Courrier électronique : [email protected].
Conclusion
En somme, ce projet de règlement vise à renforcer la gestion des immeubles en copropriété divise, en mettant l’accent sur la transparence et la protection des copropriétaires. L'attestation délivrée par le syndicat lors de la vente d’une fraction de copropriété est l’un des outils pour garantir une transaction transparente et informer adéquatement les acheteurs. Ce projet de règlement apporte aussi des précisions importantes sur l’entretien des parties communes, la gestion du fonds de prévoyance, et la protection financière, lors des transactions immobilières. Toutes ces mesures visent à sécuriser la gestion financière des immeubles et à préserver la valeur du patrimoine immobilier à long terme.
Une Webradio incontournable
Condolégal, conscient de l'importance de ces nouvelles mesures, a organisé une émission spéciale de sa webradio pour discuter des implications de ce règlement.
Vous pouvez la revoir en y accédant ci-dessous.
