31 juillet 2021 — Dans un article paru dans le Journal de Montréal, le journaliste Daniel Germain a établi un petit récapitulatif de l’avancement de la Réforme législative en copropriété divise. Tel que mentionné par ce dernier, on a beau en parler depuis quelques années, elles (les nouvelles dispositions) ne sont pas encore totalement en vigueur, et une certaine confusion persiste.
Le fonds d’auto assurance
Ce fonds deviendra obligatoire le 15 avril 2022, en vertu de l’adoption du projet de loi 141, en 2018, qui a notamment créé l’article 1071.1 du Code civil du Québec. Il était devenu nécessaire, en raison d’une augmentation substantielle des franchises (déductible) d’assurance. Le montant de ces franchises était auparavant négligeable la plupart du temps, alors qu’aujourd’hui, il peut atteindre des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars.
Selon l’article du Journal de Montréal : Cette exigence découle du projet de loi 141, adopté il y a trois ans. Elle a été précisée plus récemment par règlement. Ce dernier a beau être en vigueur, il n’est pas limpide pour autant. « La rédaction semble avoir été ardue », remarque l’avocat Yves Joli-Cœur.
Projet de loi 16
L’une des mesures phares du Projet de loi 16 (adopté en décembre 2019) est, sans conteste, l’obligation de produire une étude du fonds de prévoyance (FDP) et un carnet d’entretien. Cette disposition n’est toujours pas entrée en vigueur, mais devrait l’être par règlement du gouvernement.
Le carnet d’entretien
L'article 1070 du Code civil du Québec a été modifié par le Projet de loi 16. Désormais, il comporte un deuxième paragraphe (article 1070.2) qui prévoit que « Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. ».
L’étude de fonds de prévoyance
Une nouvelle disposition a été introduite au Code civil du Québec en matière de fonds de prévoyance. Désormais, l'article 1071 C.c.Q. comporte un nouvel alinéa qui prévoit que « Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études. ». C'est un règlement du gouvernement qui déterminera la forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision de cette étude de fonds de prévoyance ainsi que les personnes autorisées à l'établir.
Vers des condos invendables ?
Aux termes de son article le journaliste Daniel Germain met en perspective les conséquences prévisibles de cette réforme. Selon l’avocat Yves Joli-Coeur, le choc le plus important viendra d’une nouvelle disposition du Code civil (article 1068.1) introduite par la loi 16 qui obligera sous peu les syndicats à fournir à un promettant-acheteur une attestation sur l’état de la copropriété.
« C’est calqué sur le modèle ontarien, où ceux qui déposent une promesse d’achat se voient remettre ce qu’on appelle là-bas un “status certificate”, un document qui démontre la santé de la copropriété, autant au niveau des finances que du bâtiment », explique le spécialiste.
La loi ne prévoit pas la mise en place d’une police du condo, mais le marché attribuera avec le temps une valeur supérieure aux copropriétés gérées selon les règles. Là où le syndicat se montrera incapable de produire des certifications convaincantes, les condos pourraient bien devenir invendable.
Montréal, 31 juillet 2021
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