31 octobre 2019 — Le ministère des Finances a déposé, aujourd’hui même à l’Assemblée nationale, le projet de loi 41, qui vise, entre autres, à corriger le tir au regard du nouvel article 1074.2 du Code civil du Québec. Celui-ci est entré en vigueur en décembre 2018 dans le cadre du projet de loi 141, sanctionné en juin l’an dernier. Rappelons que la loi 141 réformera considérablement le volet assurance en copropriété.
Talon d’Achille
Dans sa forme actuelle, l’article 1074.2 représente un talon d’Achille pour plusieurs syndicats de copropriétaires. Et pour cause, puisqu’il fait l’objet d’une "mauvaise interprétation par certaines compagnies d’assurance", estiment plusieurs juristes en droit de la copropriété. Or, le projet de loi 41 mettra un terme à cette situation, en prévoyant ce qui suit: "l’article 1074.2 est modifié par l’insertion, à la fin du premier alinéa, de “et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde”.
En d’autres termes, les montants non couverts par la couverture d’assurances du syndicat pourraient être récupérés s'il y a faute du copropriétaire, par le fait ou la faute d’une autre personne que le copropriétaire, par exemple son locataire, ou par le fait d’un bien sous la garde du copropriétaire.
Les chauffe-eau qui coulent
À titre d’exemple, un copropriétaire s'absente de son condo pendant quelques jours. Son chauffe-eau coule et cause des dommages évalués à un montant inférieur à celui de la franchise. Si le projet de loi est adopté tel que rédigé, il serait dès lors possible d’invoquer la responsabilité du copropriétaire concerné, au regard des dommages causés par le chauffe-eau qu’il a sous sa garde. Il reviendrait alors au copropriétaire concerné, ainsi qu’à son assureur en responsabilité civile de prouver l’absence de faute. Le fardeau de la preuve reviendrait donc, comme c’était le cas auparavant, dans la cour du copropriétaire et de son assureur.
Non-remboursement de la franchise
Pour l’heure, advenant un sinistre en provenance d’une partie privative, l’assureur en responsabilité civile du copropriétaire (qui en est à l’origine) pourrait ne pas rembourser la franchise du syndicat, par exemple si le chauffe-eau de ce même copropriétaire, pour ne citer que cet exemple, a coulé chez lui et dans l’unité du dessous.
Dans sa forme actuelle, l’article 1074.2 se lit comme suit : “Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.”
Concours de sémantique
Les termes “par sa faute” donnent parfois lieu à un concours de “sémantique, duquel les syndicats et leurs copropriétaires peuvent ressortir perdants”, précise l’avocat émérite et secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur. Autrement dit, selon les assureurs qui ont une compréhension “arbitraire” de cet article, l’expression “causé par sa faute” est plus restrictive qu’être tenu “responsable”. Cette lecture exclut la responsabilité légale ou contractuelle, dont celle qui pourrait découler d’une déclaration de copropriété.
Dans plusieurs cas, pour que la franchise payée par un syndicat soit remboursée par le copropriétaire à l’origine d’un sinistre, ce même syndicat devra intenter un recours judiciaire. Cela compliquera considérablement les choses.
Par ailleurs, le projet de loi 41 répond à une question que beaucoup de syndicats de copropriétaires se posent : “Est-ce que la description des parties privatives doit être votée par l’assemblée des copropriétaires?” Là-dessus, le texte de loi précise que d’ici le 13 juin 2020, cette description devra être approuvée par une majorité de copropriétaires en assemblée, au moyen d’un vote représentant plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés.
Le cabinet d’avocats Dunton Rainville offre un service d’accompagnement juridique, afin que les syndicats de copropriétaires puissent créer une ou plusieurs unités de référence. Elles permettront de différencier les améliorations apportées aux parties privatives de celles qui ne le sont pas, afin qu'en cas de sinistre, l'assureur du syndicat et des copropriétaires sachent qui paie quoi. Pour obtenir plus d'information à ce sujet, communiquez avec le cabinet Dunton Rainville.
Montréal, 31 octobre 2019
