24 octobre 2019 - Les fantômes rapportés dans une propriété peuvent-ils être considérés comme un vice caché? La Cour suprême de l’État de New York s’est penchée sur cette question, en 1991, dans la cause opposant STAMBOVSKY V. ACKLEY.
Une vendeuse et sa famille ont vécu dans une propriété présumément hantée par des fantômes. Cette dame l’a affirmé à quatre reprises aux médias, notamment à un journaliste du magazine Sélection du Reader’s Digest, en 1977. Lorsqu’elle met sa maison en vente, en 1989, l’acheteur n'en sait rien. Mais lorsqu’il l’apprend, il entreprend des procédures judiciaires pour faire annuler la vente.
Les fantômes n’existent pas
La défenderesse (vendeuse) plaidera que les fantômes n’existent tout simplement pas, en plus d’évoquer le « Caveast emptor », à savoir que c’est à l’acheteur de faire attention. La Cour lui rappele, dès lors, qu'elle a plusieurs fois soutenu, publiquement, que des fantômes hantaient sa maison. Elle ne pouvait donc pas taire cette information à l’acheteur, et encore moins nier leur existence dans sa défense. Le Tribunal n'a donc pas eu à se demander si les fantômes existent, ou non, pour rendre une décision dans cette cause.
Qu’en est-il au Québec?
Le cabinet d’avocats FISET légal affirmait qu’au Québec, en date du 31 octobre 2014, aucun recours en vices cachés pour cause de maison alléguée comme hantée n’avait été répertorié. « Il faut donc s’appuyer sur les termes de l’article 1726 du Code civil du Québec et faire le parallèle avec des cas similaires, par exemple l’achat d'une propriété dans laquelle un suicide a été commis », dit-on.
L’article 1401 du Code civil du Québec précise, à ce sujet, que l’erreur d’une partie provoquée par le dol vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Voir la décision Fortin c. Mercier à ce propos.
Preuve en béton
En somme, quelle que soit la preuve fournie, il faudra que celle-ci soit assez probante, afin que le Tribunal soit convaincu qu’il est plus probable (qu’improbable) qu'une propriété soit hantée, selon le principe de prépondérance des probabilités. Dans le cas STAMBOVSKY V. ACKLEY, la Cour suprême de l’État de New York a évité cette difficulté avec brio, en se concentrant sur la question des fausses représentations. Elle a donc jugé que la propriété en question avait été vendue frauduleusement.
« Que la source des apparitions spectrales vues par le vendeur défendeur soit parapsychique ou psychogène, après avoir signalé leur présence à la fois dans une publication nationale et dans la presse locale », il ne pouvait plus nier leur existence, si bien qu'au regard du droit, la propriété qu'il a vendue était bel et bien hantée.
Pour lire l’article complet à ce sujet, on peut cliquer sur cet hyperlien : cabinet Fiset légal.
Montréal, 24 octobre 2019
