9 octobre 2019 – Si le projet de loi 16 est adopté et sanctionné dans sa version actuelle, la clause pénale ne pourra plus être enchâssée dans le règlement de l’immeuble. Pour qu’elle soit valide, il faudra l’intégrer à l’acte constitutif de la déclaration de copropriété.
Les opinions sont partagées dans le milieu juridique à ce sujet. Certains juristes pensent que la clause pénale est un règlement. Par conséquent, la consigner dans le règlement de l’immeuble suffit. D’autres considèrent qu’il s’agit d’une convention relative à l’immeuble, et que, par conséquent, elle doit être enchâssée dans l’acte constitutif.
En route vers le projet de loi 16
D'autres juristes sont plutôt d'avis que la clause pénale doit être inscrite dans l'acte constitutif. C'est ce que le législateur pensait, lui aussi, lorsqu’il a préparé le projet de loi 16, qui réformera plusieurs volets du droit de la copropriété divise au Québec.
Ce changement d’adresse de la clause pénale deviendrait possible, en vertu d’un nouvel alinéa prévu à l’article 1053 du Code civil du Québec, qui se lirait comme suit : « l’acte constitutif précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires et prévoit toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété. »
Absentes du Registre foncier
Pour justifier leur position, les tenants du changement d'adresse de la clause pénale expliquent que les modifications au contenu du règlement de l’immeuble ne sont jamais publiées au Registre foncier, alors que celles apportées à l’acte constitutif font l'objet d'une publication à ce même registre. « Une clause pénale n’est pas banale. Elle représente un baromètre pour tout éventuel acheteur, car elle informe des pénalités imposées en cas d’infraction commise dans un immeuble », dit-il.
La clause pénale ne devrait donc pas être facilement modifiable. Or, à l’heure actuelle, l’assemblée des copropriétaires n’a besoin que d’un vote à la majorité absolue (50 % + 1) pour l'amender. En revanche, une modification à l’acte constitutif requiert un vote à la double majorité. Sans compter un acte notarié, exigeant de ce fait l’intervention d’un juriste, qui pourra tempérer les ardeurs d'administrateurs trop fougueux.
On évitera, ainsi, que des abus de pouvoir soient commis par un conseil d’administration, notamment au chapitre du montant des amendes imposées. « La grande majorité des copropriétés ne sont pas habitées par des millionnaires », plaide Émery Brunet. Par conséquent, le montant des pénalités imposé dans une clause pénale doit, impérativement, prendre en compte la réalité économique d’une collectivité de copropriétaires.
Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 9 octobre 2019
