15 000 dollars pour une copropriétaire victime du bruit

14 janvier 2019 — Une autre décision concernant le bruit en copropriété, au Québec, est récemment venue alimenter la délicate question des troubles de voisinage. Ce jugement a été rendu par l’honorable Luc Huppé, juge à la Cour du Québec – Division des petites créances.

Il a été démontré, dans cette cause, que des copropriétaires-bailleurs peuvent être tenus responsables des troubles de voisinage causés par leur locataire. Et que s’ils n’y remédient pas, ils pourraient être poursuivis en dommages-intérêts et condamnés à payer des montants d’argent substantiels.

Du bruit, du bruit et encore du bruit

Le procès opposait une copropriétaire (demanderesse) à un couple de copropriétaires-bailleurs, dont la locataire était très bruyante. Après avoir acheté un appartement dans un immeuble comptant six étages, la plaignante a subi des bruits intempestifs et anormaux pendant près de deux ans et demi. Elle entendait (entre autres) des martèlements qualifiés « d’insoutenables » en provenance de l’unité située au-dessus de la sienne, qui était occupée par la locataire en question et son enfant âgé d’un mois.

Lorsque la demanderesse lui a rendu visite pour lui signifier le problème, elle a été très mal reçue. Cette mère de famille lui a laconiquement exprimé son  « droit de vivre ». Elle le réaffirmera lors de l’audience devant le tribunal. Le lendemain, la plaignante s’est adressée à l’administrateur du syndicat pour lui faire part de la situation. Ce dernier est allé rencontrer la locataire fautive qui, encore une fois, a coupé court aux discussions. Le gestionnaire de l’appartement, qui sera lui aussi informé du problème par un représentant du syndicat de copropriétaires, en a informé les copropriétaires-bailleurs. Ces derniers lui ont donné « comme instruction de s’en référer au syndicat de la copropriété. »

D’autres démarches infructueuses

La demanderesse a entamé d’autres démarches auprès de la Régie du logement, des forces policières et de l’assemblée des copropriétaires pour trouver une solution à cette impasse. Mais rien n’y faisait. Au mieux, les bruits s’estompaient pendant quelque temps, notamment lorsqu’elle a envoyé une mise en demeure aux copropriétaires-bailleurs, mais ils revenaient en force après une brève période d’accalmie. Exaspérée par les bruits intempestifs et répétés qu’elle subissait, et dont l’intensité, la date et l’heure ont été documentées pendant une courte période, l’infortunée copropriétaire a décidé d’intenter une poursuite judiciaire qui visait les copropriétaires-bailleurs.

L’article 976 du Code civil du Québec prévoit, notamment, que « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent. » Cet article « prend une valeur toute particulière dans un immeuble détenu en copropriété divise, en raison de la proximité des parties privatives appartenant aux copropriétaires, et du risque accru de troubles de voisinage générés par cette proximité. » De plus, « l’article 1063 du Code civil du Québec pose des limites claires au droit d’un copropriétaire dans l’usage de sa fraction. »

Le juge Luc Huppé devait aussi analyser la gravité et la récurrence des bruits entendus. « La récurrence s’entend généralement d’un trouble continu ou répétitif s’étalant sur une durée assez longue, alors que la gravité renvoie à l’idée d’un préjudice réel et sérieux », décrit le jugement.

La valeur du bruit en copropriété

Or, il a été démontré, dans cette cause, que la demanderesse n’a pas pu jouir paisiblement de son appartement. La situation vécue dépassait largement, par son ampleur et sa durée, les inconvénients normaux du voisinage. Ce constat engageait clairement la responsabilité des défendeurs. Le jugement a donc conclu que la conduite « inappropriée d’un propriétaire à l’égard de son voisin est encore plus blâmable dans un immeuble détenu en copropriété, où les copropriétaires forment une collectivité et doivent faire preuve d’un minimum de collaboration, d’empathie et de respect mutuel, afin d’assurer l’harmonie des lieux et le fonctionnement régulier de leur communauté. »

Preuve

Étant donné la preuve présentée en cour pour étayer sa demande, combinés aux inconvénients subis par la victime de ce bruit excessif, l’absence totale de collaboration démontrée par la locataire, ainsi que l’inaction du syndicat de copropriétaire, les défendeurs ont été condamnés à payer 15 000 $ en dommages-intérêts à la demanderesse, incluant les intérêts et l’indemnité additionnelle.

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Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 14 janvier 2019