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Les travaux qui sont réalisés dans les parties communes interpellent la collectivité des copropriétaires. Raison pour laquelle ils sont bien souvent pris en charge par le syndicat. Non seulement cette action est conséquente avec son objet et sa mission (article 1039 du Code civil du Québec), qui vise à assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble, mais elle découle aussi d’une lourde responsabilité qui lui incombe, advenant, par exemple, que les travaux exécutés aient été mal faits. C'est…...
Les nouvelles dispositions introduites par le Projet de loi 16 (ci-après "PL16") apportent de nombreux changements concernant le fonds de prévoyance et son mode de capitalisation. Il deviendra obligatoire d’obtenir une étude du fonds de prévoyance, laquelle établira les sommes nécessaires afin que le fonds soit suffisamment garni pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes (art. 1071 du Code civil du Québec ). Le contenu de cette étude et les professionnels qui…...
L’article 1071 du Code civil du Québec prévoit que « Le Syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration. ». Chaque Syndicat…...
Le fonds de prévoyance est constitué en fonction d’une planification prévisionnelle limitée à certains travaux à savoir ceux qui ont pour objet la conservation des parties communes; ainsi, cette épargne collective permet de financer l'exécution de travaux permettant la réhabilitation des parties communes ainsi que des parties communes à usage restreint. Le fonds de prévoyance doit servir à payer le coût de travaux bien spécifiques à savoir ceux relatifs aux réparations majeures ou au remplacement des parties communes de l’immeuble....
Le fonds de prévoyance constitue d'abord et avant tout un outil de prévention. La volonté d'inciter les copropriétaires à anticiper la réalisation de travaux importants n'est pas nouvelle. Avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994, il était fréquent qu’une copropriété dispose d’un fonds de réserve bien que le Code civil du Bas-Canada soit silencieux sur cette question; la majorité des déclarations de copropriété contenaient des dispositions sur le fonds de réserve…...
En matière de fonds de prévoyance, un syndicat de copropriétaires doit se doter de lignes directrices pour le placement des sommes accumulées dans ce fonds. Il doit définir clairement les objectifs de rendement et de risque pour une période déterminée tout en tenant compte des contraintes telles que les besoins de liquidité, le contexte légal et les circonstances exceptionnelles. Cette tâche est délicate, car un syndicat agit à titre d’administrateur du bien d’autrui. C’est pourquoi Il…...
Remplacer la fenestration, refaire la toiture ou réhabiliter les dalles du stationnement souterrain, pour ne citer que ces exemples, coûte généralement très cher. Les travaux de mise à niveau des parties communes représentent généralement des coûts importants pour la copropriété et la gestion de ceux-ci peut s’avérer complexe. Cette réalité est accentuée avec le vieillissement du parc immobilier au Québec et les nouvelles obligations introduites par la Projet de loi 16. C’est pourquoi, l’étude du…...
Le plan de la gestion d’actifs (PGA) est un processus complet qui a pour but d’assurer la conservation et l’entretien du patrimoine immobilier. Ce plan détaille les renseignements concernant les parties communes et les mesures requises pour offrir un niveau de service convenu de la manière la plus économique, tout en décrivant les risques associés. Le PGA définit notamment le scénario d’intervention visant à maintenir l’actif, quantifie le coût de sa mise en œuvre et établit la…...
L’article 7 de la Charte des droits et libertés de la personne garantit l’inviolabilité de la demeure. En principe, personne ne peut avoir accès à l’appartement d’un copropriétaire sans son consentement; toutefois, il a été jugé à bon droit que cette règle n’était pas absolue et c'est pourquoi la plupart des déclarations de copropriété prévoient qu’un copropriétaire, un locataire ou tout autre occupant de l’immeuble doit laisser en tout temps un double des clés au conseil d’administration ou à la personne mandatée pour la conservation des clés. À titre d'illustration, en cas de travaux urgents, les copropriétaires sont…...
Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriétaires est susceptible d’engager sa responsabilité civile. Celle-ci peut être mise cause lors de l’exécution de travaux dans les parties communes, dès lors qu’un résident de l'immeuble ou tout autre personne faisant partie dans son environnement connaît un dommage, direct ou indirect. Il peut s’agir bien évidemment des copropriétaires et membres de leur famille, mais également de tous ceux qui y demeurent, locataires ou occupants.…...
