Plan de financement du fonds de prévoyance

Remplacer la fenestration, refaire la toiture ou réhabiliter les dalles du stationnement souterrain, pour ne citer que ces exemples, coûte généralement très cher. Les travaux de mise à niveau des parties communes représentent généralement des coûts importants pour la copropriété et la gestion de ceux-ci peut s’avérer complexe. Cette réalité est accentuée avec le vieillissement du parc immobilier au Québec et les nouvelles obligations introduites par la Projet de loi 16. C’est pourquoi, l’étude du fonds de prévoyance doit énoncer les paramètres financiers permettant de calculer le niveau requis de contribution des copropriétaires. 

Financement suffisant

À partir des différents scénarios couverts par l’étude du fonds de prévoyance, le conseil d’administration établit le plan de financement qu’il privilégie. Ce plan de financement établit la stratégie mise en place par le conseil d‘administration en vue de rencontrer les coûts des travaux estimés dans l’étude du fonds de prévoyance. Il prévoit les montants des contributions qui seraient requises des copropriétaires, dans les années à venir, en fonction de l’échéancier des travaux estimés. Cette prévision ne doit pas se limiter à s'assurer que le total des revenus du fonds de prévoyance, au terme de la période considérée par l'étude, excède le total des prévisions de dépenses. Elle doit également prendre en considération les différents moments où il sera requis d'effectuer ces travaux de manière que les sommes accumulées avant la date planifiée de la réalisation des travaux soient suffisantes pour couvrir le financement complet de ces interventions.

Financement particularisé

En principe, le syndicat n'a pas à comptabiliser chaque poste du fonds de prévoyance. C’est un fonds unique et il peut utiliser les sommes qu'il contient pour toute réparation majeure ou tout remplacement des parties communes. Toutefois, le plan de financement du fonds de prévoyance doit, dans certaines circonstances, être particularisé pour prendre en considération les parties communes à usage restreint. L’article 1072 alinéa 3 du Code civil du Québec prévoit cette règle. On y énonce que pour établir la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, il pourrait être pris en compte leurs droits respectifs sur les parties communes à usage restreint. À titre d’exemple, la déclaration de copropriété pourrait prévoir une disposition permettant d’imputer, à un copropriétaire, à titre des charges communes particulières, les coûts associés au remplacement d’une terrasse dont il a l’usage exclusif. Dès lors, les sommes versées par ce copropriétaire au titre du fonds de prévoyance sont attachées à la fraction de copropriété concernée. Ainsi chaque copropriétaire devrait injecter, le cas échéant, au fonds de prévoyance les sommes requises, et ce en fonction de ses droits respectifs sur les parties communes à usage restreint. C’est pourquoi, des inscriptions comptables sont nécessaires dans les livres du syndicat pour identifier les sommes versées, détenues où dépensées pour certaines parties communes usage restreint. 

Consultation des copropriétaires

Le financement des travaux en copropriété passe avant tout par l'établissement d'un budget. Il est fondamental que ce plan de financement soit présenté aux copropriétaires, réunis en assemblée annuelle ou extraordinaire, dans un délai raisonnable. Ainsi, chacun des copropriétaires dispose d’une information cruciale, advenant la mise en vente de son unité. Rappelons que tout acheteur potentiel se doit de savoir ce à quoi s’attendre, dans le futur, en termes de contributions au fonds de prévoyance. La consultation des copropriétaires sur plan de financement représente une étape extrêmement importante. Ces derniers pourront évaluer son contenu et en donner une appréciation. Certains d’entre eux voudront commenter les sommes consacrées aux différents postes. D’autres copropriétaires demanderont des clarifications, voire suggéreront des modifications à y apporter. Un « vote consultatif » pourra même être tenu, bien qu’en principe, il n’ait pas de valeur en terme décisionnel.

BON À SAVOIR ! Un plan de financement est un document qui présente les besoins financiers d’un syndicat de copropriétaires à ses débuts puis sur plusieurs exercices et les ressources financières affectées en contrepartie. L’objectif du plan de financement est d’équilibrer avec cohérence les besoins et les ressources de la copropriété.

À RETENIR :​​ Une fois que le plan de financement est établi, il convient de vérifier que les besoins initiaux liés à la conservation de l’immeuble sont suffisamment financés et que la structure financière est saine sur les exercices budgétisés.

ATTENTION ​! Les copropriétaires doivent disposer de tous les documents disponibles afin d’être consultés sur le plan de financement du fonds de prévoyance. Cette consultation des copropriétaires pourra ainsi se faire en toute connaissance de cause.

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