Contribution et répartition

Les copropriétés doivent mettre en place un fonds de prévoyance pour financer les dépenses de travaux à venir. Lorsqu'il s'agit de réparations majeures ou du remplacement de parties communes, on tient compte de l'obligation de conservation de l'immeuble imposée au syndicat et son corollaire : la constitution d'un fonds de prévoyance. Ce fonds est alimenté par une contribution obligatoire versée par chaque copropriétaire au fonds de prévoyance. Celle-ci variera selon la méthode de calcul choisie par le professionnel retenu par les membres du conseil d’administration.

Répartition entre les copropriétaires

En ce qui a trait aux parties communes générales, la contribution de chaque copropriétaire au fonds de prévoyance est déterminée en fonction de la valeur relative de leur fraction. Quant aux parties communes à usage restreint, l'article 1064 du Code civil du Québec énonce que les copropriétaires qui en ont l’usage contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. Il faut savoir que le terme « charges » vise seulement les réparations mineures et d’entretien. Cela dit, cette phrase ne peut avoir pour effet de rendre un copropriétaire responsable du remplacement d'une partie commune à usage restreint.

Toutefois, la modification apportée à l’article 1064 du Code civil du Québec, par le projet de loi 16, vient pondérer cette règle. Il est expressément prévu que la déclaration de copropriété puisse prévoir une répartition différente de la contribution de ces copropriétaires, quant aux charges relatives aux réparations majeures et au remplacement de ces parties communes à usage restreint. Cet article énonce ce qui suit :

Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties.

La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties.

Ainsi, aux termes du deuxième alinéa de cet article, il est possible que la déclaration de copropriété puisse imposer aux copropriétaires, qui ont l’usage exclusif d’une partie commune, les frais relatifs aux réparations majeures et remplacement des parties communes. Cependant, en cas de silence de la déclaration de copropriété, ces dépenses doivent être assumées par tous les copropriétaires, en proportion de la valeur relative de leur fraction.

Gestion des contributions des copropriétaires au fonds de prévoyance

Dans le cadre de sa gestion du fonds de prévoyance, un syndicat peut percevoir des copropriétaires deux types de contributions, soit celles relatives aux parties communes à usage non restreint (parties communes générales) et celles à usage restreint. Une telle particularisation des contributions des copropriétaires au fonds de prévoyance n'a pas pour conséquence de créer deux fonds de prévoyance pour une copropriété. À cet égard, comme le rappelait la Cour d'appel dans l’arrêt Syndicat des copropriétaires de Verrières I c. Bombardier, seule subsiste la possibilité, non pas de créer plus d'un fonds de prévoyance, mais de tenir compte dans l'établissement de la contribution au fonds de prévoyance des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Répartition des sommes accumulées au fonds de prévoyance entre un vendeur et un acquéreur

Bien que conventionnellement, le vendeur puisse requérir le remboursement à l’acquéreur d'une quote-part des sommes accumulées au fonds de prévoyance, cela n'est pas un élément de négociation lors d’une vente, car en général, il est prévu à l'offre d'achat qu'il n'y a aucune répartition des sommes accumulées au fonds de prévoyance. Par ailleurs, l'article 1071 du Code civil du Québec prévoit que les sommes versées au fonds de prévoyance demeurent la propriété du syndicat. Toute contribution qui y a été faite n’est donc pas remboursable par le syndicat, car l’argent accumulé au fil du temps servira à assurer la pérennité de la copropriété.

En tant qu’utilisateur-payeur pendant son séjour dans l’immeuble, un copropriétaire doit assumer les frais relatifs à l’usure du bâtiment. Après son départ, ses cotisations permettront le financement des travaux futurs à être réalisés dans les parties communes. Il n’est pas équitable que les générations ultérieures d’acheteurs en fassent les frais, à cause des précédents qui ont fait preuve d’incurie.

 BON À SAVOIR ! Il ne doit être constitué qu’un seul fonds de prévoyance par copropriété divise. Toutefois, celui-ci peut, tel que le prévoit l’article 1064 du Code civil du Québec, être subdivisé pour tenir compte, dans l’établissement de la contribution au fonds de prévoyance, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

À RETENIR:​ L’article 1064 du Code civil du Québec énonce que  les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. Les tribunaux se sont prononcés à quelques occasions sur l’interprétation à donner à l’expression « charge ». Ainsi, celle-ci ne comprend pas, sauf exception énoncée dans la déclaration de copropriété, les charges associées au coût relatif à la réparation majeure et de remplacement les parties communes à usage restreint.

ATTENTION ​! Le fonds de prévoyance d’une copropriété est très souvent insuffisant, en raison des contributions minimalistes des copropriétaires et/ou à cause d’une utilisation inappropriée par les administrateurs, que ce soit par ignorance ou incurie.