Mesures transitoires et entrée en vigueur de l'étude du fonds de prévoyance

Les nouvelles dispositions introduites par le Projet de loi 16 (ci-après "PL16") apportent de nombreux changements concernant le fonds de prévoyance et son mode de capitalisation. Il deviendra obligatoire d’obtenir une étude du fonds de prévoyance, laquelle établira les sommes nécessaires afin que le fonds soit suffisamment garni pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes (art. 1071 du Code civil du Québec ). Le contenu de cette étude et les professionnels qui pourront la réaliser seront déterminés dans un règlement du gouvernement à venir.

Cette étude devra être obtenue tous les cinq ans par le conseil d’administration, qui devra déterminer les sommes à verser à ce fonds suivant les recommandations formulées dans cette étude.

Modifications du Code civil

L’article 1072 du Code civil du Québec a été modifié pour supprimer le pourcentage minimal de contribution (annuelle) des copropriétaires au fonds de prévoyance. Néanmoins, cette contribution obligatoire au fonds de prévoyance n’est pas abolie; elle est reprise dans une autre forme, à l’article 1071 du Code civil du Québec, qui instaure l’obligation de l’étude de fonds de prévoyance. En effet, on y lit désormais que les sommes à verser au fonds de prévoyance « sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance ». L'article 1070  du Code civil du Québec a également été modifié pour prévoir que le registre de la copropriété doit aussi comporter le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et tous autres documents et renseignements relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement. Bien qu'elles risquent de l'être dans un avenir rapproché, ces modifications ne sont pas encore en vigueur.

Règlement d'application et mesures transitoires

Des mesures transitoires ont été prévues dans le PL 16. C’est par voie de règlement du gouvernement du Québec qu'entreront en vigueur ces dispositions. Le gouvernement déterminera ainsi la forme, le contenu et les modalités minimales de tenue et de révision de l’étude de fonds de prévoyance, de même que les professionnels qui sont habilités à faire cette étude. Le Projet de loi 16 prévoit une période transitoire (art. 149  à  157 du PL 16) dans la mise en œuvre de ces nouvelles obligations.

Réalisation de l’étude de fonds de prévoyance

1. Pour la très grande majorité des copropriétés, soit celles où l'assemblée extraordinaire de transition a été tenue plus de 30 jours avant l'entrée en vigueur du règlement, l’étude du fonds de prévoyance doit être obtenue au plus tard le lendemain qui suit le 3ème anniversaire de l’entrée en vigueur du règlement du gouvernement (art. 151 du PL 16).
2. Pour les copropriétés nouvellement constituées, soit celles où l'assemblée extraordinaire de transition d'un syndicat est tenue dans la période qui débute 30 jours avant l'entrée en vigueur du règlement et que se termine 90 jours après, le promoteur doit fournir l'étude de fonds de prévoyance au syndicat au plus tard dans les 6 mois de l'assemblée extraordinaire de transition (art. 156 du PL 16).
3. Le syndicat doit rendre l'étude de prévoyance disponible dans les 60 jours de sa réception, ce qui signifie que cette étude doit être déposée au registre de la copropriété. De plus, lorsqu'une assemblée de copropriétaires a lieu dans les 60 jours que l'obtention de cette étude par le syndicat, ce dernier doit la remettre aux copropriétaires avant cette assemblée (art. 152 du PL 16).
4. Dorénavant, il appartiendra au promoteur de requérir (article 1071 du Code civil du Québec) la première étude du fonds de prévoyance, et tant qu’il ne le fera pas, les sommes à verser par les copropriétaires à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble (articles 39, 65 et 165 (5) et (8) du PL 16). De plus, celui-ci est responsable du préjudice résultant de son défaut de fournir l’étude du fonds de prévoyance.

Capitalisation du fonds de prévoyance

1. Entre le moment d'entrée en vigueur du nouvel article 1071 du Code civil du Québec et l'obtention de la première étude de fonds de voyance, les contributions des copropriétaires au fonds de prévoyance sont d'au moins 5% des contributions aux charges communes;
2. Le conseil d'administration fixera les contributions de copropriétaires au fonds de prévoyance sur la base de l'étude dans les 30 jours suivant la première assemblée annuelle qui qui suit l'obtention de cette étude (article 153 du PL 16).;
3. Si l'étude obtenue démontre que le fonds de prévoyance accumulé s’avère insuffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes, le conseil administration aura l'obligation de fixer les contributions des copropriétaires dans ce fonds de manière que les sommes accumulées soient suffisantes après une période d'au plus de 10 ans de la date d'obtention de la première étude (article 154 du PL 16).

Mise à jour de l’étude

Même si l'étude du fonds de prévoyance a été produite dans les règles de l'art, il peut néanmoins survenir des impondérables. Certains événements pourraient venir fausser les données, par exemple si une composante se dégradait prématurément, ou advenant un sinistre ou des fluctuations économiques (ex. : un taux d’inflation accru qui ferait grimper en flèche le coût des travaux à faire). Il faut donc réévaluer cette étude périodiquement. Selon les modifications apportées à l’article 1071 du Code civil du Québec par le PL 16, le conseil d'administration devra obtenir une étude du fonds de prévoyance, au moins, tous les cinq  ans. Cette nouvelle étude sera, dans les faits, une actualisation de la précédente.

BON À SAVOIR ! ​Le PL 16 prévoit une reconnaissance d’équivalence pour les carnets d’entretien et les études de fonds de prévoyance obtenus dans les deux années précédant l’adoption du règlement. Il est possible que les études du fonds de prévoyance produites par un ingénieur, un architecte ou un technologue professionnel obtiennent une reconnaissance d’équivalence, mais seul le règlement à être publié pourra fournir une certitude à cet égard (art. 151, al. 2 du PL 16).

À RETENIR :​​ Les copropriétés, ayant eu leur assemblée extraordinaire de transition avant les 30 jours précédents l’entrée en vigueur du règlement (soit la très grande majorité du Québec), auront un délai de 3 ans pour obtenir l’étude de fonds de prévoyance et le carnet d’entretien.

ATTENTION !​​  Rien n'est prévu dans le PL 16 pour les copropriétés qui n'ont pas de promoteur où celles dont le promoteur conserve le contrôle du syndicat pendant une très longue période de temps. Rappelons que dans ces cas particuliers, il n'y a pas d'assemblée extraordinaire de transition ou encore, dans le deuxième cas d’espèce, celle-ci peut être tenue qu'après quelques années.

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