L’article 7 de la Charte des droits et libertés de la personne garantit l’inviolabilité de la demeure. En principe, personne ne peut avoir accès à l’appartement d’un copropriétaire sans son consentement; toutefois, il a été jugé à bon droit que cette règle n’était pas absolue et c'est pourquoi la plupart des déclarations de copropriété prévoient qu’un copropriétaire, un locataire ou tout autre occupant de l’immeuble doit laisser en tout temps un double des clés au conseil d’administration ou à la personne mandatée pour la conservation des clés. À titre d'illustration, en cas de travaux urgents, les copropriétaires sont tenus de laisser un libre accès à leurs parties privatives à un représentant du syndicat.
Droit ayant ses limites
Tel que mentionné précédemment, la déclaration de copropriété énonce généralement que tout copropriétaire, locataire ou occupant doit laisser un double des clés de sa partie privative au syndicat; il est également précisé que le détenteur du double des clés n'est autorisé à pénétrer dans la partie privative que dans certaines situations telles qu'en cas d’incendie ou s’il fallait intervenir de toute urgence à la suite d’un bris de tuyau, d’une défaillance des circuits électriques ou des autres conduits de la canalisation, d’une fenêtre cassée, d’un dégât d’eau, d’une infiltration d'eau pluviale ou d’une inondation. Dans cet ordre d'idée, la Cour Supérieure du Québec a jugé que cela ne violait pas la Charte des droits et libertés de la personne (ci-après: « C.d.l.p. ») quant au droit à la jouissance des biens (article 6 C.d.l.p.) de même que celui à l’inviolabilité de la demeure (articles 7 et 8 C.d.l.p.) en s’appuyant notamment sur les articles 1062 et 1066 du Code civil du Québec.
Cependant, à moins d’en avoir informé le copropriétaire en vertu des délais prévus dans la déclaration de copropriété et que ce dernier ait donné son consentement lorsque cela est requis, les administrateurs ne peuvent pas entrer dans l’appartement sans raison valable. Par exemple, il serait illégal de pénétrer dans l’unité d'habitation du copropriétaire sans l'avoir prévenu pour un motif qui repose sur de simples soupçons tels que des travaux qui auraient été engagés sans l’autorisation du syndicat.
Système d’alarme
Par ailleurs, la déclaration de copropriété prévoit habituellement que si l’unité d'habitation est munie d’un système d’alarme, le code d’accès doit être divulgué aux administrateurs, car à défaut de le faire, un syndicat ne pourrait pas être blâmé d’avoir procéder au déclenchement du système d’alarme; le copropriétaire concerné devrait assumer les frais de réparation qui en découleraient ainsi que toute autre facture afférente. Il faut savoir que plusieurs réglementations municipales prévoient une amende pour toute fausse alarme en raison du déplacement des policiers.
Délinquance
Malheureusement, les dispositions qui ont été prévues dans la déclaration de copropriété au sujet du double des clés ainsi que du système d’alarme ne sont pas toujours respectées. En cas d’urgence, le syndicat peut donc se retrouver en difficulté s’il n’a pas la clé de l’unité d'habitation au sein de laquelle une intervention rapide est requise; il est recommandé d’interpeller le service de sécurité incendie de la municipalité.
BON À SAVOIR! En cas d'incendie ou de dégât d'eau, il vaut mieux avoir les clés de l’appartement pour pouvoir y pénétrer plutôt que de recourir aux services des pompiers qui vont défoncer la porte; de même, en cas de perte de ses clés, le copropriétaire ou l’occupant peut trouver avantageux d'emprunter celles détenues par le syndicat plutôt que de faire appel à un serrurier.
À RETENIR: Il n'est pas interdit pour un syndicat d'avoir le double des clés de l'appartement d'un copropriétaire; toutefois, ses représentants ne sont autorisés à pénétrer dans la partie privative qu'en cas d'urgence résultant notamment et non limitativement d'un incendie, d'un bris de tuyau, d'une rupture des circuits électriques, d'un bris des fenêtres ou des vitres ou d’une infiltration d'eau par inondation ou autrement.
ATTENTION! Le copropriétaire qui refuse de remettre la clé de sa partie privative au syndicat s'expose à engager sa responsabilité civile; il pourrait être tenu responsable des dommages résultant d’une impossibilité à pénétrer rapidement dans son unité d'habitation.
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