Indemnisation du copropriétaire

En principe, les travaux engagés par le syndicat ne devraient pas nuire à un copropriétaire. S’il devait en subir un préjudice allant au-delà des simples nuisances passagères, il aurait alors droit à une indemnisation. L’article 1067 du Code civil du Québec précise qu’un copropriétaire peut être indemnisé par le syndicat, si les travaux ont été faits  à la demande de ce dernier. Cet article énumère les motifs d’indemnisation, soit la diminution définitive de la valeur de la fraction, le trouble de jouissance grave, même temporaire ou des dégradations occasionnées à la partie privative.

Qu'est-ce qu'une diminution de la valeur de la fraction?

La diminution de la valeur de la fraction réfère à une perte de valeur économique subie par l’unité d’un copropriétaire en raison des travaux réalisés dans ou à proximité de sa partie privative. Elle peut résulter d'un trouble permanent et irréparable, consécutif aux travaux, et qui, par suite, altère ou même fait disparaître les qualités spécifiques d'une partie privative. Même si les dommages physiques sont réparés, la perte de valeur peut résulter d’une modification permanente de l’état ou de l'apparence de l’unité, qui la rend moins attrayante ou fonctionnelle, ou encore d’une réduction de son confort général.

Exemples de diminution de la valeur de la fraction :

• Réduction de la surface d’un stationnement : Si des travaux sur les parties communes nécessitent une réorganisation de la case de stationnement, la diminution de sa taille peut rendre celle-ci moins fonctionnelle, notamment pour des véhicules plus grands, et ainsi en diminuer la valeur.
• Diminution de l’insonorisation d’un appartement : Si l’insonorisation d’une unité est affectée par des travaux, cela peut entraîner une augmentation du niveau sonore provenant des parties voisines, diminuant ainsi le confort et la valeur.
• Modification esthétique : Si des travaux sur les parties communes ou dans une partie privative altèrent de façon irréversible des éléments esthétiques de l'unité, comme des moulures anciennes ou des matériaux haut de gamme, cela peut réduire la valeur perçue de la propriété.
• Réduction de l’espace utilisable : Si les travaux nécessitent l’installation de nouveaux conduits ou équipements visibles (par exemple, une nouvelle canalisation) dans l’unité, réduisant l’espace de vie ou de rangement, cela peut diminuer la valeur de la fraction.
• Impact sur l’environnement immédiat : Des travaux qui modifient l’environnement immédiat de l’unité, comme l'installation d'un gros équipement technique à proximité ou la perte de lumière naturelle due à de nouveaux aménagements, peuvent entraîner une baisse de valeur. Même si les dégâts physiques sont réparés, ces changements peuvent rendre l’unité moins désirable pour de futurs acheteurs.

Qu'est-ce qu'un trouble de jouissance grave?

Un trouble de jouissance grave est défini comme une perturbation significative qui empêche le copropriétaire de jouir pleinement de sa partie privative. Cela peut inclure toute situation où l'utilisation ou l'occupation normale de l'unité est affectée de manière importante, même temporairement. Le trouble peut résulter de nuisances physiques, sonores, olfactives, ou de toute autre forme de gêne causée par des travaux.

Voici quelques exemples concrets de ce qui pourrait constituer un trouble de jouissance grave :

• Bruits excessifs : Si les travaux provoquent un bruit constant, comme le martèlement ou le perçage, pendant une période prolongée, cela peut sérieusement affecter le confort du copropriétaire, particulièrement si cela dure plusieurs jours ou semaines.
• Poussière ou débris : Lors de travaux de construction ou de rénovation, la présence de poussière, de débris ou d’autres résidus dans l’unité peut rendre l'espace inhabitable ou dangereux pour la santé.
• Evacuation temporaire : Si les travaux sont d'une telle ampleur qu'ils nécessitent que le copropriétaire quitte temporairement son unité (par exemple, en cas de coupure prolongée d’électricité, d'eau ou de chauffage), cela constitue un trouble de jouissance grave.
• Blocage d'accès : Si les travaux obstruent l'accès à certaines parties de l'unité, comme les chambres, la salle de bain ou la cuisine, et empêchent le copropriétaire d’utiliser sa propriété comme il le souhaite.
• Infiltrations ou dommages liés aux travaux : Si des travaux sur les conduites d'eau causent des infiltrations dans l'unité, endommageant ainsi le mobilier ou les murs, cela peut également être considéré comme un trouble de jouissance grave.

L’indemnisation d’un copropriétaire n’est possible que si un copropriétaire subit un préjudice important, qui irait au-delà du simple trouble temporaire. Celui-ci doit excéder la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter, du fait de l’exécution des travaux dans la copropriété, par exemple l’impossibilité d’habiter son unité ou d’utiliser sa terrasse durant la réfection du toit.

Par conséquent, sont exclus les troubles sans gravité significative, ainsi que les petits ennuis normaux et inévitables occasionnés par des travaux. Si les dommages sont circonscrits, et que les travaux ne nécessitent pas qu’un copropriétaire quitte son appartement ou qu’il s’abstienne de vaquer à ses occupations, le syndicat pourrait être justifié de ne pas l’indemniser.

Qu'est-ce qu'une dégradation de la partie privative ?

Une dégradation de la partie privative désigne les dommages physiques causés à l'intérieur d'une unité en copropriété lors de la réalisation de travaux, qu'ils soient effectués par le syndicat ou un autre copropriétaire. Ces dommages peuvent concerner différentes composantes de l’unité, telles que les murs, les planchers, ou les installations sanitaires.

Exemples de dégradation de la partie privative :

• Détérioration des murs ou des planchers : Des travaux de plomberie réalisés dans une partie commune peuvent nécessiter de percer des murs ou des planchers dans l'unité d'un copropriétaire, causant des trous ou des fissures, ce qui constitue une dégradation.
• Dommages aux installations fixes : Si des installations telles que les armoires de cuisine, les comptoirs ou les sanitaires sont endommagées à la suite de travaux sur des conduites d’eau ou des installations électriques passant par la partie privative, cela est également considéré comme une dégradation.
• Absence de réfection de la partie privative après les travaux :: Par exemple, si après des travaux dans une unité, les murs ne sont pas correctement rebouchés ou les planchers réparés, cela constitue une dégradation non résolue.
• Défaut de rétablissement d'une partie commune à usage restreint : Un exemple classique serait le démantèlement d'une terrasse à usage exclusif d’un copropriétaire pour permettre au syndicat de remplacer la membrane du toit, sans que la terrasse ne soit correctement réinstallée après les travaux.

Évaluation des dommages

Il appartient au copropriétaire d’évaluer les dommages qu’il a subis. Si le trouble de jouissance n'est que temporaire, celui-ci aura droit à une indemnité compensatrice. Cependant, si le préjudice est permanent, le syndicat pourra, dans certaines circonstances, faire exécuter certains travaux dans une partie privative visant à remédier au préjudice subi. Il pourrait en être ainsi de travaux d'insonorisation d'un appartement pour le protéger de nuisances sonores imputables au fonctionnement d'un nouvel ascenseur. Dès lors, l'indemnisation doit correspondre au coût de ces travaux. Toutefois, s’il est impossible de remédier aux troubles de jouissance, le copropriétaire est en droit de réclamer une indemnité le couvrant du préjudice qu'il subit. Il peut parfois être utile pour ce copropriétaire de retenir les services d’un expert averti. Celui-ci pourra estimer, par exemple, le coût de restauration des lieux affectés par les travaux ou la perte de la valeur marchande de la partie privative. S’il ne parvient pas à s’entendre à l’amiable avec son syndicat, un copropriétaire peut entreprendre un recours judiciaire pour obtenir dédommagement.

BON À SAVOIR ! ​ Le droit à l’indemnisation prévu par la loi est d’ordre public. Si la déclaration de copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir de l’accès à sa partie privative sans indemnisation, cette disposition pourrait dès lors être considérée comme nulle et ne pas être appliquée par le tribunal.

À RETENIR :​​ L’indemnité à être versée à un copropriétaire (par un syndicat) est répartie entre tous les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leur fraction.

ATTENTION !​ Ce principe d’indemnisation comporte des limites. Si le montant réclamé fait l’objet d’un différend, il appartiendra aux tribunaux d’apprécier la gravité du trouble en question. Un copropriétaire ne peut pas se faire justice en refusant de payer ses charges communes, afin de compenser les dommages qu’il prétendrait avoir subis.

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