En principe, les travaux engagés par le syndicat ne devraient pas nuire à un copropriétaire. S’il devait en subir un préjudice allant au-delà des simples nuisances passagères, il aurait alors droit à une indemnisation. L’article 1067 du Code civil du Québec précise qu’un copropriétaire peut être indemnisé par le syndicat, si les travaux ont été faits à la demande de ce dernier. Cet article énumère les motifs d’indemnisation, soit la diminution définitive de la valeur de la fraction, le trouble de jouissance grave, même temporaire ou des dégradations occasionnées à la partie privative.
Diminution définitive de la valeur de la fraction
La diminution définitive de la valeur d'une fraction peut résulter d'un trouble permanent et irréparable, consécutif aux travaux, et qui, par suite, altère ou même fait disparaître les qualités spécifiques d'une partie privative (Exemples : réduction de la surface d’un stationnement, diminution de l’insonorisation d’un appartement, réduction de l'éclairement et de l'ensoleillement d'un appartement consécutive à l'édification d'un bâtiment à usage commun.). Les dommages matériels causés par les travaux dans une partie privative donnent lieu à réparation, advenant qu’il soit impossible de remettre l’endroit affecté dans son état d’origine. En conclusion, si les travaux entraînent l'impossibilité pour un copropriétaire de jouir normalement de sa partie privative, une indemnisation lui est alors due.
Trouble de jouissance grave
L’article 1067 du Code civil du Québec précise qu’il doit s’agir d’un trouble de jouissance grave. Ce trouble doit, en principe, se révéler dans les parties privatives car l'atteinte à la jouissance des parties communes, conséquence obligée des travaux, constitue un préjudice collectif et non pas individuel, que les copropriétaires doivent supporter en contrepartie des avantages attendus des améliorations entreprises. Il en irait différemment dans le cas où les troubles concerneraient des parties communes à usage restreint, tels que balcons ou terrasses, dont la jouissance aurait été attribuée à un ou quelques copropriétaires. Dès lors, le préjudice revêtirait alors un caractère personnel.
L’indemnisation d’un copropriétaire n’est possible que si un copropriétaire subit un préjudice important, qui irait au-delà du simple trouble temporaire. Celui-ci doit excéder la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter, du fait de l’exécution des travaux dans la copropriété, par exemple l’impossibilité d’habiter son unité ou d’utiliser sa terrasse durant la réfection du toit.
Par conséquent, sont exclus les troubles sans gravité significative, ainsi que les petits ennuis normaux et inévitables occasionnés par des travaux. Si les dommages sont circonscrits, et que les travaux ne nécessitent pas qu’un copropriétaire quitte son appartement ou qu’il s’abstienne de vaquer à ses occupations, le syndicat pourrait être justifié de ne pas l’indemniser.
Dégradations
La loi précise que si un copropriétaire subit un préjudice, par le fait d’une dégradation sérieuse de son unité et de ses accessoires, il serait en droit de réclamer une indemnité pour les dommages qu’il a subis. Il en irait ainsi pour les raisons suivantes :
Évaluation des dommages
Il appartient au copropriétaire d’évaluer les dommages qu’il a subis. Si le trouble de jouissance n'est que temporaire, celui-ci aura droit à une indemnité compensatrice. Cependant, si le préjudice est permanent, le syndicat pourra, dans certaines circonstances, faire exécuter certains travaux dans une partie privative visant à remédier au préjudice subi. Il pourrait en être ainsi de travaux d'insonorisation d'un appartement pour le protéger de nuisances sonores imputables au fonctionnement d'un nouvel ascenseur. Dès lors, l'indemnisation doit correspondre au coût de ces travaux. Toutefois, s’il est impossible de remédier aux troubles de jouissance, le copropriétaire est en droit de réclamer une indemnité le couvrant du préjudice qu'il subit. Il peut parfois être utile pour ce copropriétaire de retenir les services d’un expert averti. Celui-ci pourra estimer, par exemple, le coût de restauration des lieux affectés par les travaux ou la perte de la valeur marchande de la partie privative. S’il ne parvient pas à s’entendre à l’amiable avec son syndicat, un copropriétaire peut entreprendre un recours judiciaire pour obtenir dédommagement.
BON À SAVOIR ! Le droit à l’indemnisation prévu par la loi est d’ordre public. Si la déclaration de copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir de l’accès à sa partie privative sans indemnisation, cette disposition pourrait dès lors être considérée comme nulle et ne pas être appliquée par le tribunal.
À RETENIR : L’indemnité à être versée à un copropriétaire (par un syndicat) est répartie entre tous les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leur fraction.
ATTENTION ! Ce principe d’indemnisation comporte des limites. Si le montant réclamé fait l’objet d’un différend, il appartiendra aux tribunaux d’apprécier la gravité du trouble en question. Un copropriétaire ne peut pas se faire justice en refusant de payer ses charges communes, afin de compenser les dommages qu’il prétendrait avoir subis.
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