Le syndicat a l’obligation légale de veiller à la sauvegarde de l’immeuble, au regard des travaux à réaliser dans les parties communes et privatives. Ces travaux peuvent être liés à des opérations d’entretien et de conservation mineures ou majeures, ou à des interventions urgentes, lorsque la pérennité du patrimoine bâti se trouve fragilisée par un événement fortuit. En pareilles situations, l’article 1066 du Code civil du Québec prévoit qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution — même à l'intérieur de sa partie privative — et qui sont nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état.
Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble
Le bon état d’une copropriété nécessite, également, un entretien que le syndicat doit assurer périodiquement. Il doit ainsi engager les travaux requis pour assurer la réparation et le remplacement des diverses composantes de l'immeuble.
D’autres sont beaucoup plus importants et concernent (bien souvent) la transformation, l’agrandissement et l’amélioration des parties communes. Ces travaux doivent être décidés par l’assemblée des copropriétaires, conformément aux articles 1097 ou 1098 du Code civil du Québec. Parmi ces travaux figurent, par exemple, l’élargissement des colonnes de soutien du bâtiment, ou l'installation d'un système de gicleurs automatiques dans toutes les parties communes et privatives.
Travaux urgents
Il peut être requis de faire réaliser des travaux urgents dans une copropriété. Que faut-il entendre par là? Concrètement, le Code civil du Québec ne définit pas cette urgence. Mais dans la pratique, elle est associée à un état de fait susceptible d'entraîner un préjudice sérieux ou irréparable à l'immeuble. Ces travaux doivent être engagés dans les plus brefs délais, afin d’assurer sa sauvegarde, par exemple s’il faut procéder à des réparations découlant d’un dégât d’eau ou d’un incendie. En somme, il y a urgence d’agir lorsque la sécurité des biens et des personnes, la solidité et la salubrité de l’immeuble sont en cause.
Négligence d’un copropriétaire
La plupart des déclarations de copropriété prévoient que si un copropriétaire néglige d’effectuer les travaux nécessaires dans sa partie privative, le syndicat peut intervenir à sa place. L’article 1039 du Code civil du Québec, modifié par le Projet de loi 16, précise que la collectivité des copropriétaires, et par extension le syndicat, doit s’assurer que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, y compris dans les parties privatives, soient effectués.
En cas de négligence entraînant des dommages à l'immeuble ou pour d’autres copropriétaires, la responsabilité civile du copropriétaire négligent pourrait être engagée, et les travaux réalisés par le syndicat pourraient lui être imputés financièrement.
Par exemple, un copropriétaire pourrait négliger de refaire la toiture de sa partie privative (dans une copropriété horizontale), de changer une toilette qui fuit ou de réparer le carrelage d'une douche dont le mortier est écaillé ou fissuré. Cela pourrait causer des infiltrations d'eau, de la moisissure ou la pourriture de la structure, constituant une aggravation du risque assurable.
Or, le syndicat est tenu, en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec, d'assurer les parties communes et privatives. Si un copropriétaire ne remédie pas à ces défauts, cela pourrait entraîner une réserve de couverture par l’assureur de la copropriété.
BON À SAVOIR ! La loi oblige le syndicat à prendre toutes les mesures utiles et nécessaires pour assurer la pérennité de l’immeuble. Cette obligation s’étend ultimement aux parties privatives.
À RETENIR : L’article 1077 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat doit répondre des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, advenant un problème lié à un vice de conception ou de construction de l’immeuble, ou en raison d’un défaut d’entretien des parties communes. Ce qui explique pourquoi, dans certaines situations, le syndicat se doit d’accéder aux parties privatives, afin que les travaux nécessaires puissent y être faits. Il limitera ainsi sa responsabilité civile.
ATTENTION ! Si un copropriétaire s’entête à empêcher l’accès à sa partie privative, alors que des travaux doivent y être faits, le syndicat peut requérir une ordonnance du tribunal pour lui forcer la main. Il pourrait même exiger que le copropriétaire soit condamné au paiement de dommages-intérêts, afin de pallier une augmentation du coût des travaux, ce qui peut se produire s’ils sont réalisés sur le tard.
CONSULTEZ L'OUVRAGE : Travaux en condo : Tout ce qu'il faut savoir
Retour à la méga-fiche Les travaux du syndicat dans une partie privative
