Responsabilité du syndicat de copropriétaires quant aux travaux

Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriétaires est susceptible d’engager sa responsabilité civile. Celle-ci peut être mise cause lors de l’exécution de travaux dans les parties communes, dès lors qu’un résident de l'immeuble ou tout autre personne faisant partie dans son environnement connaît un dommage, direct ou indirect. Il peut s’agir bien évidemment des copropriétaires et membres de leur famille, mais également de tous ceux qui y demeurent, locataires ou occupants. Le champ d’application s’étend également même aux propriétaires d’immeubles voisins, notamment dans le cadre de travaux ayant un impact sur les fondations d’un mur mitoyen, par exemple, voire un visiteur ou un fournisseur.

Conservation de l’immeuble

Le syndicat est avant tout le garant du maintien de l’immeuble. Il a pour mission de veiller à  la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. La loi l’oblige à administrer l’immeuble, voir à sa garde et à son entretien et à faire exécuter tous les travaux nécessaires à sa pérennité. Il lui incombe ainsi :

• D’entretenir les parties communes (ex.: achat des produits et fournitures, déneigement et signature des divers contrats d’entretien);
• De faire exécuter les travaux nécessaires pour prévenir la dégradation des parties communes de l’immeuble;
• De requérir une expertise en cas de défauts de conformité apparents;
• De faire réparer les vices de conception ou de construction qui affectent les parties communes de l’immeuble;
• De souscrire une assurance contre les risques usuels tels le vol et les incendies couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations  apportées par un copropriétaire à sa partie privative;
• D’être doté d’un certificat d’état d’immeuble et d’un carnet d'entretien;
• De constituer un fonds de prévoyance suffisant pour financer le coût des travaux relatifs aux réparations majeures des parties communes et au remplacement de celles-ci;
• De constituer un fonds d’auto assurance suffisant pour financer le coût des travaux relatifs aux réparations des parties communes et privatives par suite d’un sinistre ayant occasionné des dommages à l’immeuble, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir.

Périmètre de responsabilité du syndicat

Sa responsabilité peut aussi être mise en jeu suite à l’exécution de travaux dans les parties communes. En effet, le syndicat est autant responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction, ou le défaut d’entretien des parties communes.

Lors des travaux, le syndicat peut ainsi voir sa responsabilité civile engagée par les:

• Le défaut d’entretien d’un ouvrage ou d’un équipement;
• Troubles de jouissance grave, même temporaire, qui seraient occasionnés aux copropriétaires et occupants de l’immeuble (ex. : nuisance sonore);
• Dommages occasionnés à une partie privative (ex. : infiltrations d'eau, fissuration du plâtre);
• Préjudices corporels occasionnés aux copropriétaires et occupants de l’immeuble (ex. : un copropriétaire se blesse en chutant dans un endroit non sécurisé du chantier), ainsi qu’aux tiers;

Il faut préciser que, si le syndicat peut être tenu responsable, il l’est « sans préjudice de toute action récursoire ». Cela signifie qu’il bénéficie d’un recours contre les « véritables » responsables des dommages (entrepreneurs, sous-entrepreneurs, architecte, ingénieur, etc.), le cas échéant.

BON À SAVOIR !​ Les défauts ou vices des parties communes peuvent être lourds de conséquences pour votre syndicat. En effet, il est susceptible d’être tenu responsable des dommages que subiraient des copropriétaires et des tiers. C’est pourquoi, la loi oblige tout syndicat de copropriétaires à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers.

À RETENIR :​ La loi reconnaît spécifiquement au syndicat le droit d’agir en justice contre les personnes qui sont à l’origine des vices de conception et de construction affectant les parties communes.

ATTENTION !​  Le syndicat est tenu d’administrer l’immeuble, de voir à sa garde et à son entretien et à l’exécution de tous les travaux nécessaires à sa sauvegarde. Sa responsabilité peut ainsi être mise en cause lors de l’exécution de travaux. Elle engage pécuniairement l'ensemble de la copropriété. C’est pourquoi, il doit voir à ce que les entrepreneurs intervenant dans les parties communes aient souscrits une assurance responsabilité civile.

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