Les travaux en copropriété sont d’une importance capitale. Pourtant, bien souvent, ils sont les grands négligés d’un syndicat de copropriétaires. Ceux qu’il faudra éventuellement réaliser dans les parties communes peuvent être de petite ou de grande envergure.
Mais encore faut-il avoir l'argent nécessaire pour en assumer la facture. Une bonne planification financière est donc souhaitable à moyen et long terme, afin qu’une collectivité de copropriétaires puisse protéger adéquatement son investissement immobilier.
Remplacer la fenestration, refaire la toiture ou réhabiliter les dalles du stationnement souterrain, pour ne citer que ces exemples, coûte généralement très cher.
Trois options s’offriront au syndicat pour payer ces travaux:
Budget courant (annuel)
Le conseil d’administration est chargé d'intégrer (au budget annuel prévisionnel) le coût des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes. Dans ce budget, toute dépense doit être financée par un montant d’argent équivalent. Cet argent provient pour l'essentiel des charges communes, c’est-à-dire des frais de condo payés par les copropriétaires. En principe, ils y contribuent à hauteur de la valeur relative de leur fraction.
Exceptionnellement, et en contrepartie de l’usage restreint dont ils bénéficient sur certaines parties communes, les copropriétaires contribuent seuls aux charges qui résultent de cet usage (charges communes particulières). S’il faut procéder à des travaux sur les parties communes à usage restreint, ce sont eux qui devront contribuer au paiement des charges pour les financer.
Cette exception ne se limite, toutefois, qu’aux travaux d’entretien ou de réparation mineure. Elle ne s’étend pas - à moins d’une disposition particulière prévue dans la déclaration de copropriété - aux réparations majeures ou au remplacement des parties communes, qui doivent normalement être financés par le fonds de prévoyance.
Appel de charge particulier (cotisation spéciale)
Les travaux peuvent aussi être financés par un appel de charge particulier (cotisation spéciale). Concrètement, cet appel se traduit par une demande du syndicat à ses copropriétaires, qui réclamera les sommes que chacun d'eux doit verser, afin d’assumer des dépenses qui ne sont généralement pas prévues au budget prévisionnel (annuel) de la copropriété. Cet appel de fonds est souvent lié à l'exécution de travaux qui doivent être entrepris par le syndicat, et pour lesquels le recours au fonds de prévoyance n’est pas possible, parce qu’il est insuffisant ou en raison de la nature des travaux à faire.
Fonds de prévoyance
Les travaux sont généralement prévisibles. Aussi, pour les anticiper, le syndicat doit établir un fonds ayant pour objet d'assurer leur financement. Cette « cagnotte commune » sera ensuite alimentée régulièrement par l’ensemble des copropriétaires. Plutôt que de recourir aux appels de charge particuliers, le conseil d’administration pourra, en temps et lieu, y puiser les sommes nécessaires pour faire exécuter certains types de travaux. En fait, la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance sert à payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes, qu’elles soient à usage restreint ou non. Le mode de répartition (quote-part) est le même que celui destiné aux charges communes générales, c’est-à-dire en fonction de la valeur relative de chaque fraction.
Toutefois, l’article 1072 alinéa 2 du Code civil du Québec vient pondérer cette règle. On y précise que pour établir la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, il pourrait être pris en compte leurs droits respectifs sur les parties communes à usage restreint. À titre d’exemple, la déclaration de copropriété pourrait prévoir une disposition permettant d’imputer, à un copropriétaire, les coûts associés au remplacement d’une terrasse dont il a l’usage exclusif. Dès lors, les sommes versées par ce copropriétaire au titre du fonds de prévoyance sont attachées à la fraction de copropriété concernée.
Prêts travaux
Lorsque le syndicat ne dispose pas des sommes requises ou que le fonds de prévoyance est insuffisant, et/ou ne peut pas être utilisé pour faire réaliser ces travaux, ceux-ci peuvent être financés au moyen d’une souscription à un prêt collectif. Ce prêt, qui peut être contracté directement par le syndicat des copropriétaires, lui permettra d’entretenir ou de réhabiliter ses parties communes. Il reviendra au conseil d’administration d’en négocier les termes auprès de l’institution financière prêteuse. Les remboursements seront prélevées sur le compte bancaire du syndicat, qui récupérera les sommes perçues par l’entremise des charges communes mensuelles que paient les copropriétaires.
Le syndicat pourrait également opter pour la formule du prêt collectif à gestion individualisée, même si son coût est un peu plus élevé. Le conseil d’administration se chargera de regrouper les copropriétaires intéressés par ce genre de financement, après quoi chacun des copropriétaires participants empruntera un montant (pour sa fraction seulement) équivalent à la totalité de sa quote-part liée aux travaux. Pour s’en prévaloir, les débiteurs doivent être à jour dans le paiement de leurs frais de condo.
BON À SAVOIR ! Les travaux d’entretien de l’immeuble sont généralement financés par le budget prévisionnel de la copropriété. Toutefois, il pourrait en être autrement pour des travaux relatifs au remplacement et aux réparations majeures des parties communes. Leur financement provient, habituellement, des sommes accumulées au fonds de prévoyance.
À RETENIR : Les copropriétaires incapables de faire face à une cotisation spéciale, afin que des travaux soient réalisés dans leur copropriété, peuvent – dans certaines circonstances - emprunter l’argent dont ils ont besoin grâce à un programme de financement offert par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).
ATTENTION ! Le financement du chantier par des appels de fonds classiques est parfois incertain, car des copropriétaires pourraient accuser un retard dans le paiement de leurs charges. En revanche, un prêt collectif permettra de les étaler dans le temps, ce qui rendra le coût des travaux plus facile à supporter.
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