Les travaux qui sont réalisés dans les parties communes interpellent la collectivité des copropriétaires. Raison pour laquelle ils sont bien souvent pris en charge par le syndicat. Non seulement cette action est conséquente avec son objet et sa mission (article 1039 du Code civil du Québec), qui vise à assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble, mais elle découle aussi d’une lourde responsabilité qui lui incombe, advenant, par exemple, que les travaux exécutés aient été mal faits. C'est dans ce contexte que le syndicat doit agir avec diligence pour éviter des répercussions négatives sur la valeur de l'ensemble immobilier.
Travaux obligatoires
Par les obligations légales qui lui sont imposées, le syndicat doit donc faire exécuter les travaux nécessaires pour assurer la sauvegarde de l’immeuble. La nature des travaux peut être diverse : mise aux normes des ascenseurs et de l’étanchéité du bâtiment, remplacement du toit ou des fenêtres et consolidation des fondations (ex.: stationnement souterrain), pour ne nommer que ceux-là.
Cela dit, le syndicat doit faire face à d’autres réalités lorsque des travaux doivent être réalisés dans la copropriété, notamment en ce qui a trait à la sécurité des biens et des personnes, à la salubrité ou à la condition structurale du bâtiment. Il se pourrait qu’un risque d’effondrement se pose pendant les travaux, auquel cas des précautions supplémentaires devraient être prises. Pour toutes ces raisons, le syndicat doit planifier les opérations avec diligence, mais aussi définir le cadre financier qui s’y rattache.
Travaux demandés par un copropriétaire
Des travaux dans les parties communes peuvent aussi être exigés par un copropriétaire, qui voudrait notamment faire ouvrir le mur d’une partie commune, ou proposer un réaménagement sur son toit-terrasse, dont il a la jouissance exclusive en tant que partie commune à usage restreint. Mais avant de procéder, il lui faudra (généralement) obtenir l’autorisation de l’assemblée de copropriétaires. Or, pour qu’une décision puisse être prise sur cette question, le copropriétaire concerné devra l’adresser au conseil d’administration, qui l’inscrira à l’ordre du jour de l’assemblée. Sa demande devra contenir les éléments d’information suivants :
Cet envoi devra être fait plusieurs semaines avant la tenue de l’assemblée, ce qui permettra au conseil d’administration d’insérer cette question à l’ordre du jour. Si les administrateurs n’y donnent pas suite, le copropriétaire concerné pourra demander qu’elle y soit ajoutée, et ce, dans les 5 jours suivant la réception de l’avis de convocation à l’assemblée.
Celui qui demande que des travaux soient faits pourrait lui-même convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE), à la condition qu’un ou plusieurs copropriétaires représentant 10 % des voix de tous les copropriétaires en fassent la demande. Un tel scénario pourrait être envisagé, si le conseil d’administration ne veut pas tenir d’assemblée.
Les travaux imposés par le tribunal
Si la sauvegarde de l’immeuble est nécessaire, voire urgente, au point de causer un préjudice au copropriétaire concerné (advenant la non-exécution des travaux), ce dernier pourra contraindre le syndicat à agir. À titre d’exemple, dans le cas d’une infiltration d’eau dans son appartement, dont l’origine provient des parties communes, un copropriétaire pourrait mettre en demeure son syndicat pour qu’il agisse. Les administrateurs devront y donner suite, à défaut de quoi le requérant pourrait intenter un recours en justice. Cette poursuite exigerait la réalisation des travaux et, possiblement, une indemnisation pour un préjudice subi.
BON À SAVOIR ! Si les travaux projetés affectent les parties communes ou changent la destination de l’immeuble, tout copropriétaire qui les demande doit obtenir l’aval du syndicat. Cela signifie qu’un vote doit être pris par l’assemblée des copropriétaires.
À RETENIR: Bien qu’il ne soit pas le propriétaire des parties communes et privatives, le syndicat de copropriétaires a l’obligation de faire exécuter les travaux requis dans l’immeuble, afin d’éviter qu’il se détériore.
ATTENTION ! Divers intervenants peuvent contraindre le syndicat de copropriétaires à agir, si ce dernier s’entête à refuser que des travaux nécessaires (voire urgent) soient réalisés dans l’immeuble. Il pourrait s’agir des copropriétaires eux-mêmes, de l’assureur du syndicat des copropriétaires, de la Régie du bâtiment du Québec ou d’une municipalité.
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