Travaux nécessitant l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires

Lorsque les travaux d’un copropriétaire ont des répercussions sur les parties communes, ce dernier doit obtenir une autorisation de l’assemblée des copropriétaires pour les faire engager, et ce, même si ces travaux sont réalisés dans sa partie privative. Pour qu'elle puisse être prise conformément à la loi, cette décision requiert un vote dont la majorité est supérieure à celle exigée pour les décisions courantes. À défaut de se conformer à cette règle visant à faire approuver des travaux, un copropriétaire pourrait être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, voire au paiement de dommages-intérêts.

Nature des travaux concernés : quelques exemples

Les travaux engagés par un copropriétaire qui affectent les parties communes sont plus fréquents qu’on le pense. Ils peuvent avoir comme conséquence :

• D’empiéter sur les parties communes de l’immeuble (ex. : la construction d’un cabanon dans les parties communes extérieures);
• De transformer les parties communes (ex. : l’aménagement d’un espace de stationnement dans la cour arrière);
• De permettre à un copropriétaire l’appropriation d’une portion des parties communes (ex. : l’aménagement d’un grenier pour y construire une chambre);
• D’agrandir une partie commune à usage restreint (ex. : y poser une fenêtre plus grande ou élargir un toit-terrasse);
• De fragiliser la structure de l’immeuble (ex. : démolition d’un mur porteur (qualifié de partie commune) adjacent à une partie privative;
• Diminuer les propriétés acoustiques de l’immeuble, en raison de l’installation d’un revêtement de sol.

Démarches visant l’autorisation

Si les travaux projetés par le copropriétaire ont un impact sur les parties communes de l’immeuble, certaines démarches doivent être entreprises. À titre d’exemple, il devra demander l’autorisation à l’assemblée des copropriétaires pour les faire réaliser, même si la copropriété ne devait être constituée que de deux fractions. Il aura aussi la responsabilité de demander que soit inscrite, à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires, une question complémentaire précisant la nature et la portée des travaux projetés.

Rappelons que le conseil d’administration n’a pas la compétence pour autoriser des travaux de cette nature. Advenant qu’il s’arroge ce droit, cette autorisation n’aurait aucune valeur juridique. Elle pourrait même engager la responsabilité civile du syndicat et des administrateurs.

Majorités requises

Cette autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires doit faire l’objet d’un vote, lequel se prend à la majorité renforcée (c’est-à-dire les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée), en vertu de l’article 1097 du Code civil du Québec. 

Par ailleurs, advenant que ces travaux devaient porter atteinte à la destination de l’immeuble, par exemple s’ils avaient un impact sur l’harmonie architecturale de l''immeuble, ces travaux seraient alors soumis à un vote pris à la double majorité (c’est-à-dire les trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires), en vertu de l’article 1098 du Code civil du Québec.

Si les travaux devaient avoir comme conséquence une révision de la valeur relative des parties privatives, ou d’un certain nombre d’entre elles, il faudrait, par souci d’équité, procéder à un nouveau calcul de la valeur relative des fractions touchées. Il en serait ainsi, à titre d'exemple, si l’assemblée permettait à un copropriétaire de faire engager des travaux d’agrandissement dans sa partie privative, pour ainsi permettre d’y aménager une salle de bain au sein même des parties communes.

L’assemblée pourrait demander ce recalcul, qui serait conditionnel à ce que ces travaux de transformation soient autorisés. Or, toute révision d’une valeur relative a un impact direct sur la répartition des charges communes, puisque l’article 1064 du Code civil du Québec impose un mode de répartition en fonction de la valeur relative de chaque lot.

Ratification a posteriori 

Si l’autorisation préalable d’engager des travaux doit (en principe) être donnée, l'assemblée des copropriétaires a néanmoins le pouvoir de les ratifier après coup, même s’ils ont été engagés sans permission. Cela pourra se faire au moyen d’une régularisation dite « a posteriori », conditionnel aux paramètres établis par la déclaration de copropriété. Cela dit, il est déconseillé d'agir sans autorisation préalable, en matière de travaux, sous peine d'être mis à l'amende en vertu d'une clause pénale - qui pourrait avoir été prévue à la déclaration de copropriété - voire d'être tenu de remettre les lieux dans leur état d'origine.

BON À SAVOIR ! L’assemblée des copropriétaires peut imposer le respect de certaines normes à un copropriétaire, et ce, avant que les travaux qu’il projette soient engagés. À titre d’exemple, leur supervision pourrait être exigée. Il appartiendra ensuite au conseil d’administration de vérifier, ou de faire surveiller les travaux, pour s’assurer qu’ils sont réalisés selon les normes en vigueur.

À RETENIR:​ L’intégration d’une section des parties communes à une partie privative requiert un amendement à la déclaration de copropriété. Cette intégration peut avoir comme conséquence d’augmenter la valeur relative de l’unité concernée. Toute révision d’une valeur relative a un impact direct sur la répartition des charges communes. Par conséquent, l’article 1064 du Code civil du Québec impose un mode de répartition en fonction de la valeur relative de chaque lot.

ATTENTION ! Le droit de jouissance exclusif que peut avoir un copropriétaire dans une partie commune, par exemple un balcon, n’est pas un droit de propriété, mais bien un droit d’usage privatif rattaché à une partie privative. Le copropriétaire qui en jouit ne peut : ni s'approprier cette partie commune par la construction d'un ouvrage, ni même entreprendre de travaux sur cette partie commune sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires.

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