De nombreux copropriétaires croient à tort avoir carte blanche, lorsqu’ils souhaitent changer leur cuisine de place, rénover l’installation électrique ou la plomberie ou abattre un mur de leur unité résidentielle. Or, le règlement de l’immeuble comporte généralement des balises strictes, des limitations et même des interdictions concernant les travaux qui pourraient être engagés dans une partie privative. Cela explique pourquoi de tels travaux requièrent bien souvent une autorisation préalable du conseil d’administration. Cet organe décisionnel a le pouvoir d’approuver plusieurs types de travaux, que des copropriétaires souhaiteraient faire dans leur appartement.
Approbation justifiée par le conseil d’administration
Lorsque des travaux sont projetés dans une partie privative, plusieurs motifs justifient l'exigence d'une autorisation préalable du conseil d'administration. Le gestionnaire ou les administrateurs pourront, ainsi, procéder aux vérifications essentielles, de sorte qu’ultimement, le tout soit conforme à la déclaration de copropriété. Le conseil d’administration pourrait également interpeller les copropriétaires, à l’occasion d’une assemblée de copropriétaires, si les travaux devaient affecter les parties communes, auquel cas ils devraient être autorisés par cet autre organe décisionnel.
Ces vérifications permettront, en outre, de s'assurer que l’entrepreneur mandaté détient une licence délivrée par la Régie du bâtiment du Québec, ainsi qu’une assurance responsabilité. Les administrateurs pourront aussi prévenir les occupants de l’immeuble, le cas échéant, si les travaux projetés devaient leur occasionner des inconvénients temporaires.
Pourquoi cette autorisation?
Elle représente l’un des outils de gestion mis à la disposition du conseil d’administration, afin d’assurer un contrôle de la qualité des travaux engagés dans l’immeuble. Ceux-ci doivent également être fidèles aux balises mises en place dans la copropriété. Ces balises ont trait au respect de la déclaration de copropriété, aux normes d’aménagement et de construction, ainsi qu’aux droits des autres copropriétaires. En outre, elles concernent l’assurance qu’aucun préjudice ne sera causé aux parties communes de l’immeuble, et qu’un processus décisionnel adéquat a été entamé par l’assemblée des copropriétaires, le cas échéant. Il faut savoir qu’une autorisation donnée par cette assemblée pourrait être obligatoire, advenant que les travaux projetés affectent les parties communes. Si tel est le cas, l’intégralité des conditions imposées par cette assemblée devra être respectée à la lettre, afin que les travaux puissent avoir lieu.
Nature des travaux et matériaux utilisés
Le copropriétaire désireux de faire exécuter des travaux qui ont, ou qui pourraient avoir un impact sur les parties communes doit, généralement, remettre au conseil d’administration les plans et devis produits par un professionnel du bâtiment. À plus forte raison s’ils touchent ses éléments mécaniques (plomberie, électricité et ventilation).
Ces plans spécifieront la nature des travaux à réaliser et les matériaux utilisés. Ce faisant, le conseil d’administration les déposera dans le registre de la copropriété. En vertu de l’article 1070 du Code civil du Québec, ce registre doit contenir les plans et devis de l’immeuble, ainsi que les modifications qui y ont été apportées.
Revêtements de sol durs : attention!
L’installation de revêtements de sol durs figure parmi les rénovations les plus fréquentes en copropriété. Or, il arrive que le résultat final cause un préjudice aux autres copropriétaires de l’immeuble, en raison d’une installation qui ne respecte pas les normes en vigueur. Les membranes acoustiques sont en cause, bien souvent, car elles peuvent être inadéquates, mal installées ou même absentes.
Par conséquent, le remplacement d’un revêtement de sol durs (dans une partie privative) doit être pris au sérieux par les administrateurs. Le copropriétaire concerné aura à faire la preuve, hors de tout doute, que les nouveaux matériaux installés offriront un rendement acoustique équivalent ou supérieur à ceux d’origine. Cela requerra l’opinion écrite d’un expert reconnu (aux frais du copropriétaire), qui confirmera, à l’aide d’un rapport, que le procédé utilisé est conforme aux normes acoustiques en vigueur. Ce rapport sera considéré comme crédible si l’expert mandaté procède aux tests requis. Une fois les conditions réunies pour faire l’installation du revêtement, le conseil d’administration prendra acte de la conformité du projet.
Ratification a posteriori par le conseil d’administration
Si l’autorisation préalable d’engager des travaux doit (en principe) être donnée, le conseil d'administration a néanmoins le pouvoir de les ratifier après coup, même s’ils ont été engagés sans permission. Cela pourra se faire au moyen d’une régularisation dite « a posteriori », conditionnelle aux paramètres établis par la déclaration de copropriété. Cela dit, il est déconseillé d'agir sans autorisation préalable, en matière de travaux, sous peine d'être mis à l'amende en vertu d'une clause pénale - qui pourrait avoir été prévue à la déclaration de copropriété - voire d'être tenu de remettre les lieux dans leur état d'origine.
Limites au pouvoir de contrôle
Le pouvoir de contrôle du conseil d’administration sur les travaux projetés d’un copropriétaire ne peut être exercé de façon arbitraire et être constitutif d’abus de pouvoir, appelé aussi abus d’autorité. Or le fait de refuser les travaux projetés pourrait causer un préjudice sérieux au copropriétaire requérant l’autorisation, alors que la réalisation du projet ne porterait pas atteinte à la déclaration de copropriété ou à jouissance du droit de propriété des autres copropriétaires.
Si la décision du conseil d’administration vous paraît injustifiée et les motifs de refus contestables, vous êtes alors en droit de requérir un jugement du tribunal pour annuler ou, exceptionnellement, de corriger cette décision. Rappelons que l'article 1086.2 du Code civil du Québec, entré en vigueur le 10 janvier 2020, permet au tribunal de rendre un tel jugement. Le recours doit être entrepris dans les 90 jours suivant la décision du conseil d’administration. Les causes permettant l’intervention du tribunal sont :
BON À SAVOIR ! Le dépôt des diverses demandes d’autorisation permettant d’engager des travaux, ainsi que les plans et devis qui s’y rattachent seront d’une grande utilité pour le syndicat. Il faut savoir que ce dernier doit souscrire une couverture d’assurance de l’immeuble pour sa valeur de reconstruction, ce qui inclut les parties privatives, à l’exception des améliorations qui y ont apportées au fil du temps. Les administrateurs en place pourront, ainsi, identifier les inclusions et les exclusions propres au contrat d’assurance souscrit par le syndicat.
À RETENIR : En vertu de 1039 du Code civil du Québec, le syndicat a comme principale mission la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes. Par conséquent, il a un droit de regard sur la grande majorité des travaux à être engagés dans la copropriété.
ATTENTION ! L’autorisation préalable d’engager des travaux dans sa partie privative ne libère pas le copropriétaire pour autant de son obligation d’obtenir une possible autorisation et les permis nécessaires par sa municipalité.
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