Le fonds de prévoyance constitue d'abord et avant tout un outil de prévention. La volonté d'inciter les copropriétaires à anticiper la réalisation de travaux importants n'est pas nouvelle. Avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994, il était fréquent qu’une copropriété dispose d’un fonds de réserve bien que le Code civil du Bas-Canada soit silencieux sur cette question; la majorité des déclarations de copropriété contenaient des dispositions sur le fonds de réserve et il y était souvent mentionné que le budget de la copropriété devait comporter un fonds de réserve destiné à l'accumulation de réserves pour les dépenses majeures non imminentes, mais prévisibles dans un avenir plus éloigné. Cependant, le fonds de réserve était insuffisant la plupart du temps en raison des faibles contributions qui y étaient versées.
Objectif
Avec l’adoption du Code civil du Québec en 1994, le législateur a introduit l’obligation pour chaque syndicat de copropriétaires de constituer un fonds de prévoyance en fonction du coût estimatif des réparations majeures ainsi que du coût de remplacement des parties communes; cette obligation visait à combler une lacune du droit antérieur et à instaurer une épargne forcée permettant de financer à l'avance certains travaux à faire dans les parties communes. La planification à long terme des travaux importants à réaliser au sein d’une copropriété permet ainsi d’étaler le coût des dépenses plus substantielles en prélevant graduellement des montants d’argent chaque mois et donc, la copropriété finit par se constituer un fonds qui financera en tout ou en partie les travaux futurs à effectuer.
Obligation
La loi ne prévoyant aucune exception, le fonds de prévoyance est obligatoire dans toutes les copropriétés divises; le fait pour un syndicat de constituer un fonds de prévoyance constitue une obligation d’ordre public de direction, car cela concerne la protection collective des copropriétaires contre une administration défaillante. Il faut également noter que les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance appartiennent au syndicat et ne donnent lieu à aucun remboursement.
Rôle du conseil d'administration
Le conseil d’administration exerce des pouvoirs exécutifs et ses prérogatives sont fixées par la loi ainsi que par l'acte constitutif de copropriété; responsable de la conservation de l’immeuble, il doit préparer le budget annuel prévisionnel de la copropriété. Ce faisant, les administrateurs détermineront le montant des charges communes (frais de condos) payables par les copropriétaires sans oublier les sommes à provisionner dans le fonds de prévoyance; à cette fin, à partir des recommandations formulées dans l’étude du fonds de prévoyance, ils doivent fixer la contribution annuelle des copropriétaires à ce fonds et ce, après consultation de l’assemblée de copropriétaires. Par ailleurs, l'article 1071 du Code civil du Québec mentionne que l'utilisation du fonds de prévoyance est déterminée par le conseil d’administration.
Responsabilité des membres du conseil d’administration
Le défaut d’établir un fonds de prévoyance, le fait d’en établir un nettement insuffisant ou encore d’utiliser à des fins autres les sommes accumulées constitueraient une faute de la part des administrateurs; ainsi, ceux-ci pourraient engager leur responsabilité civile à l’égard du syndicat et des copropriétaires.
BON À SAVOIR! Le fonds de prévoyance ne peut être saisi suite à un jugement rendu contre le syndicat sauf si la décision concerne une dette née de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes.
À RETENIR: Afin d'éviter toute confusion entre les sommes versées au fonds d'opération général destiné aux opérations courantes, celles versées au fonds d'auto-assurance ainsi que celles versées dans le fonds de prévoyance, un compte bancaire distinct devrait être ouvert pour chacun d’eux.
ATTENTION! Le fonds de prévoyance d’une copropriété est très souvent insuffisant en raison des contributions minimales des copropriétaires et/ou à cause d’une utilisation inappropriée par les administrateurs.
