Plans et devis en copropriété

Les plans et devis de l’immeuble bâti sont des outils essentiels pour le syndicat de copropriétaires, chargé d’administrer les parties communes et d’assurer la conservation de l’immeuble. Conservés dans le registre prévu par l’article 1070 du Code civil du Québec, ces documents techniques offrent une vue d’ensemble de la conception, des modifications et des rénovations de l’immeuble, facilitant ainsi son entretien et sa gestion. Ils permettent de mieux planifier les travaux futurs et de prévenir les erreurs coûteuses. Sans ces données, le conseil d'administration risquerait de perdre des repères pour assurer une gestion durable de l’immeuble.

Qu’est-ce que les plans et devis ?

Les « plans » constituent la représentation technique et graphique, faits à l'échelle, d'une construction. Ils doivent être signés, selon le cas, par un ingénieur ou un architecte qui doivent y apposer leur sceau.

Les « devis » constituent quant à eux un document écrit énonçant la nature et les détails des travaux réalisés. Ils comportent notamment les spécifications techniques et une description qualitative détaillée des matériaux utilisés.

Les plans et devis incluent :

• Les plans d’origine de l’immeuble bâti ;
• Les détails des modifications substantielles apportées durant la construction ou les rénovations ;
• Les autres documents disponibles liés à l’immeuble.

Obligations légales liées aux plans et devis

1. Registre de copropriété

Les plans et devis de l’immeuble doivent obligatoirement être déposés dans le registre de la copropriété, conformément à l’article 1070 du Code civil du Québec. Ce registre, qui centralise les documents essentiels à la gestion de l’immeuble, doit permettre la consultation des plans et devis par les copropriétaires, les administrateurs et tout autre intervenant autorisé.

      2. Obligation du promoteur (article 1106.1 C.c.Q.)

Le promoteur doit remettre au syndicat les plans et devis dans les 30 jours suivant l’assemblée extraordinaire de transition, notamment pour un immeuble neuf ou rénové. Les documents doivent inclure les modifications substantielles apportées lors de la construction ou des rénovations par rapport aux plans d’origine. Si d’autres plans et devis sont disponibles, ils doivent également être remis.

     3. Professionnels concepteurs (article 1083.1 C.c.Q.)

Si le promoteur n’a pas fourni les documents requis ou si l’article 1106.1 du Code civil du Québec ne s’applique pas, le syndicat de copropriété est habilité à solliciter directement les plans et devis auprès de l’architecte ou de l’ingénieur ayant conçu les plans et devis de l’immeuble. Depuis l’entrée en vigueur du Projet de loi no 16, le 10 janvier 2020, cette demande est régie par l’article 1083.1 du Code civil du Québec, qui oblige ces professionnels à transmettre les documents au syndicat sur demande. Ils sont en contrepartie autorisés à réclamer des frais. Bien que l’article ne mentionne pas explicitement que ces frais doivent être raisonnables, il est clairement entendu qu’ils ne peuvent être déraisonnables.

Cette disposition marque un changement important : le secret professionnel entourant les plans et devis, habituellement réservé au client (comme le promoteur immobilier), peut désormais être levé au bénéfice des copropriétaires, représentés par le syndicat. Ce droit s’applique même aux bâtiments construits avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle règle.

De plus, étant donné leur incidence sur les plans et devis, les ordres de changement, les avenants et les directives de chantier doivent également être transmis au syndicat. Cette évolution renforce la transparence et soutient une gestion efficace des immeubles en copropriété.

Utilité des plans et devis en copropriété

Les plans et devis jouent un rôle central dans la gestion efficace et responsable d’un immeuble en copropriété. Leur conservation dans le registre prévu par l’article 1070 du Code civil du Québec offre de nombreux avantages :

• Entretien et réparations : Ces documents permettent de planifier les travaux d’entretien courant, d’anticiper les réparations majeures et d’assurer la pérennité des parties communes.
• Projets futurs : Ils facilitent la réalisation de projets de rénovation, de modification ou d’agrandissement, en fournissant des données précises sur la structure et les caractéristiques de l’immeuble.
• Gestion légale : La tenue des plans et devis est une obligation légale pour le syndicat de copropriétaires. Leur conservation contribue à répondre aux exigences légales et à éviter les sanctions éventuelles.
• Références techniques : En cas de litiges ou de désaccords concernant des travaux réalisés ou projetés, les plans et devis constituent une référence essentielle, offrant des détails techniques pour soutenir la prise de décision ou une médiation.

BON À SAVOIR ! Dans un délai de 30 jours suivant l’assemblée extraordinaire de transition, le promoteur est tenu de transmettre au syndicat, dans le cas d’un immeuble neuf ou rénové par ses soins, les plans et devis accompagnés, le cas échéant, des indications relatives aux modifications substantielles apportées au cours de la construction ou de la rénovation, par rapport aux plans et devis initiaux.

À RETENIR :​​ Les plans et devis sont bien plus que de simples documents administratifs : ils sont des outils indispensables pour une gestion proactive et éclairée de la copropriété.

ATTENTION !​  L’absence de plans et devis complets peut compliquer la planification des travaux, entraîner des coûts supplémentaires ou générer des litiges.

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