Le droit d'accès du syndicat à une partie privative doit être exercé de manière raisonnable. Les travaux préconisés par ce dernier, même s’ils sont justifiés, nécessitent que les occupants de l’appartement concerné soient informés avant leur commencement. Il est donc essentiel de les prévenir à l’avance afin qu’ils puissent s’y préparer. En tout état de cause, le syndicat doit généralement respecter un délai, variable selon qu’il s’agisse d’un copropriétaire, d’un locataire ou d'un occupant. . De plus, il doit s’efforcer de minimiser les perturbations pour les occupants pendant la réalisation de ces travaux.
Copropriétaire
Bien que la loi soit muette à ce sujet, le syndicat devrait donner, à un copropriétaire, un avis écrit comportant un délai raisonnable avant de faire engager des travaux nécessitant un accès à sa partie privative, sauf en cas d'impératifs liés à la sécurité ou à la conservation des biens. Généralement, les déclarations de copropriété prévoient que les membres du conseil d’administration, les préposés, les employés et les contractants du syndicat ont libre accès aux parties privatives, à toute heure raisonnable, aux fins permises par la déclaration de copropriété. Il est habituellement prévu que tel accès doit être précédé d’un avis donné au moins vingt-quatre (24) heures, sauf en cas d’urgence et de nécessité ;
L’avis doit être suffisamment détaillé, afin que le copropriétaire sache à quoi s'en tenir, par exemple en ce qui a trait aux inconvénients qui pourraient lui être causés. Essentiellement, l’occupant doit être informé sur la nature des travaux à faire et combien de temps ils dureront. En cas de litige, l’appréciation du caractère raisonnable quant au délai proposé sera laissée à la discrétion du tribunal.
Locataire
Le Code civil du Québec fait une corrélation entre la copropriété divise et la location d’un appartement, lorsque des travaux sont réalisés à l’initiative du syndicat, et que ceux-ci obligent l’accès à une partie privative louée. En vertu de l’article 1066 du Code civil du Québec, le syndicat est tenu de fournir au locataire les avis requis aux articles 1922 et 1931 du Code civil du Québec, qui traitent des réparations majeures ou des travaux à faire dans une partie privative.
Essentiellement, il s'agit des avis que le locateur doit donner au locataire, en cas d’amélioration majeure ou de réparation. Cette précision a pour but d’éviter qu’un locataire s’oppose à ces travaux, sous prétexte qu’il n’a pas reçu d’avis. Le syndicat a ainsi l’obligation d’aviser le locataire, au moins 24 heures avant le début de leur réalisation, qu’il a l’intention d’engager des travaux dans le logement. Cependant, s'ils s’avèrent urgents (ex. : un dégât d’eau causé par le bris d'un tuyau), ceux-ci pourront être exécutés immédiatement sans qu’il soit requis d'aviser le locataire. La loi prévoit également qu’il n’est pas possible de procéder à une amélioration majeure dans le logement, ou à une réparation non urgente, sans que le locataire n’en ait été préalablement avisé au minimum 10 jours à l'avance. Cette règle est incontournable, si l’évacuation temporaire du locataire est nécessaire, et advenant qu'aucune indemnité ne lui ait été offert pour couvrir les dépenses raisonnables découlant de cette évacuation.
Occupant
L'article 1066 du Code civil du Québec a été modifié par le Projet de loi 16. Cette modification a pour effet d’étendre son application au-delà des cas de location. On vise à protéger également l’emprunteur (prêt à usage) d’une partie privative, advenant que des travaux doivent être entrepris dans ladite partie privative, en obligeant le syndicat à lui transmettre un avis écrit indiquant la nature des améliorations et des travaux non urgents, la date à laquelle ils débuteront et l’estimation de leur durée, ainsi que s’il y a lieu, la période d’évacuation nécessaire.
BON À SAVOIR ! Si des travaux urgents doivent être réalisés dans une partie privative, notamment en raison d’un tuyau qui fuit, ou par le fait d’un système électrique défectueux qui pourrait provoquer un incendie, le syndicat peut les faire exécuter sur le champ et sans préavis.
À RETENIR : Un copropriétaire bailleur doit, obligatoirement, transmettre les noms et l’adresse de chaque locataire aux administrateurs. Ces informations seront consignées au registre de la copropriété. Il est possible d’adopter un règlement pour faire respecter cette obligation. Ainsi, le conseil d’administration pourra y accéder en temps utile.
ATTENTION ! La bonne foi est une exigence fondamentale en droit civil. Par conséquent, l’exercice du droit d’accès à une partie privative par le syndicat doit se faire avec discernement. L’article 7 du Code civil du Québec prévoit qu’ « Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »
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