À l’instar des parties communes, les parties communes à usage restreint peuvent faire l’objet de travaux. Il pourrait notamment être question d’aménager une terrasse dont un copropriétaire aurait l’usage exclusif, ou de transformer un balcon pour en faire une pièce additionnelle rattachée à un appartement. Si tel est le cas, tout copropriétaire doit se rappeler que l’article 1063 du Code civil du Québec encadre l’usage qu’il peut faire des parties communes à usage restreint. Cet article stipule que : « Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Droit d’usage exclusif et non de propriété
Les copropriétaires disposent généralement d’un droit d’usage et de jouissance (temporaire ou permanent) dans les parties communes à usage restreint. Il ne faut pas confondre cette prérogative avec un droit de propriété. Si certaines parties communes à usage restreint peuvent être réservées à un groupe limité de personnes, voire à une seule, elles sont néanmoins régies par les mêmes règles que celles applicables aux parties communes. Par conséquent, les travaux à y faire doivent être autorisés par le syndicat de copropriétaires et demeurer sous son contrôle, par l’entremise des organes décisionnels compétents qui en dicteront les balises.
Méprise et incompréhension
Cette particularité en droit de la copropriété peut être source de méprise et d’incompréhension, notamment lorsque les parties communes à usage restreint (ex. : balcons, terrasses et fenêtres) sont situées à proximité des parties privatives. Or, il arrive, très souvent, qu’un copropriétaire soit tenté d’y engager des travaux sans en demander l’autorisation préalable au syndicat.
Ces travaux pourraient viser l’amélioration d’une partie commune à usage restreint, par exemple en y plantant des arbres dans la cour arrière. Mais en agissant ainsi, un copropriétaire se trouve à utiliser un bien collectif (réservé à une ou à quelques personnes) comme s’il s’agissait du sien. Dans les faits, le syndicat doit approuver ces travaux, après quoi il en supervisera le déroulement. Il en va de même pour les travaux de réparation, d’agrandissement ou de transformation. Côté entretien des parties communes à usage restreint, la déclaration de copropriété pourrait prévoir qu’un copropriétaire en aurait la responsabilité.
Advenant que la déclaration de copropriété soit muette à ce sujet, le syndicat a tout intérêt à y prévoir des règles qui détermineront qui fait quoi dans les parties communes à usage restreint. Par ailleurs, il faut se rappeler qu’en fonction des travaux projetés, le conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires en donnera l’aval ou non.
Plan cadastral et certificat de localisation : Deux outils indispensables
Pour connaître les règles en vigueur au regard des travaux à y réaliser, il faut se reporter à la délimitation entre les parties privatives et communes qui apparaissent au plan cadastral, ou encore au certificat de localisation d'une partie privative. Si ces documents s’avèrent difficiles à interpréter, mieux vaut faire appel à un professionnel expérimenté en droit de la copropriété, qui saura en faire la bonne lecture.
BON À SAVOIR ! Bien que le copropriétaire ait la jouissance exclusive d’une partie commune à usage restreint (par ex. : un balcon ou une cour arrière), il ne peut pas y réaliser les aménagements qu'il souhaite sans obtenir l'accord du syndicat. Les travaux de transformation, d’amélioration ou d’agrandissement des parties communes, ou encore les travaux qui ont comme conséquence de modifier la destination de l’immeuble requièrent l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
À RETENIR : Avant d’effectuer des travaux dans ce qu’il croit être sa partie privative, tout copropriétaire devrait consulter son certificat de localisation ou le plan cadastral. Il s’assurera, ainsi, de ne pas aller à l’encontre du contenu de la déclaration de copropriété.
ATTENTION ! Faire réaliser des travaux dans une partie commune à usage restreint, sans en avoir obtenu l’autorisation requise par le syndicat, peut avoir de lourdes conséquences. Le conseil d’administration pourrait exiger du copropriétaire ayant pris une telle initiative, qu'il remette les lieux dans leur état d’origine (et à ses frais). Il s’agirait là d’une réalité impitoyable, même si les travaux qui y ont été réalisés sont d’une grande qualité, et ont considérablement amélioré la zone ciblée.
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