Mon équipe et moi avons récemment été sollicités pour intervenir au sein de la copropriété Alouette*. En effet, cette copropriété s’était vu refuser son renouvellement d’assurance et avait besoin d’être redressée : une vraie catastrophe ! Rendus sur les lieux, on pouvait comprendre la décision de l’assureur : la négligence et le déficit d’entretien étaient assurément élevés. Dans cette chronique, je plongerai dans les détails des problématiques trouvées dans cette copropriété et proposerai un plan de match pour permettre à celle-ci de renouveler son assurance le plus rapidement possible.
*Nom fictif pour garder l’anonymat de la copropriété concernée
L’état de la copropriété Alouette
Comme mentionné précédemment, mon équipe et moi avons été témoins de l’état catastrophique de la copropriété Alouette lorsque nous nous sommes rendus sur place. En effet, de multiples problématiques avaient été ignorées et négligées par ses résidents, et ce, depuis plusieurs années.
Voici quelques exemples concrets des problématiques que nous avons constatées :
Négligence des travaux nécessaires : Malgré l’urgence de certains travaux, leur réalisation avait été repoussée ou négligée, permettant ainsi aux problèmes de s’aggraver progressivement. Un exemple concret était la présence de multiples infiltrations d’eau au niveau de la toiture, demeurées sans traitement, causant ainsi des dommages structurels importants au fil du temps.
Travaux non conformes ou exécutés sans l’autorisation du CA : Certains travaux avaient été entrepris sans l’approbation du conseil d’administration, engendrant ainsi des disparités entre les différentes unités de la copropriété. À titre d’exemple, des travaux de remplacement complet du filage électrique ont été réalisés de cette façon, entraînant des variations fonctionnelles entre les unités et perturbant l’harmonie globale du bâtiment.
Mauvaise gestion des sinistres antérieurs : Les dégâts occasionnés par des incidents passés n’avaient pas été correctement pris en charge, laissant des composants endommagés et contribuant à la détérioration globale de la structure. Par exemple, les dommages importants résultant d’un incendie survenu dans l’entretoit d’une unité privative n’avaient pas été traités, ce qui a engendré une faiblesse structurale à la toiture et représentait un risque d’effondrement grave lors d’application de charge comme celle de la neige ou la glace.
La combinaison de ces éléments a conduit l’assureur à refuser de renouveler leur contrat d’assurance, contraignant ainsi la copropriété à débourser des montants exorbitants pour des travaux d’urgence et à rechercher des options alternatives d’assurance, qui leur a finalement coûté une fortune. Cette situation a également mis en péril le conseil d'administration, car la perte de l’assurance du syndicat avait également entraîné la perte de l’assurance responsabilité civile des administrateurs. Ceci aurait pu être évité par une gestion proactive de l’entretien et une prise de conscience collective de l’importance de la conservation de l’immeuble, qui est la mission première de tout syndicat de copropriété.
Le redressement de la copropriété
Maintenant qu’on connaît les principales problématiques présentes à la copropriété Alouette, on peut se demander comment on peut s’y prendre pour redresser une telle copropriété négligée pendant plusieurs dizaines d’années afin de la rendre assurable à nouveau.
Voici le plan de match qui a été proposé et que je recommanderais à toute copropriété dans une situation similaire :
Procéder à un analyse complète de l’état de l’immeuble par un professionnel qualifié afin d’établir les priorités en matière de travaux majeurs et les coûts associés ;
En fonction des priorités et des estimés de coûts de ces travaux, établir une planification financière ;
Convoquer une assemblée extraordinaire le plus rapidement possible afin de présenter la situation aux copropriétaires et leur présenter le plan de redressement et les coûts associés. Par la suite, réunir le CA pour lever les contributions spéciales nécessaires au financement des travaux ;
Mandater un professionnel pour préparer les devis, lancer des appels d’offres, recommander les bons soumissionnaires, lancer les travaux et assurer une surveillance ;
Informer l’assureur du plan d’action et lui communiquer l’avancement.
Ces actions, à elles seules, pourraient permettre à une copropriété, telle que la copropriété Alouette, de redresser la condition de l’immeuble et être en position d’obtenir un renouvellement de son assurance.
Dans un deuxième temps, il importe de changer les pratiques de gestion et de s’assurer qu’une telle situation ne puisse se répéter. Voici quelques suggestions :
Élire un conseil d’administration engagé dans la mission première du syndicat, c’est-à-dire la conservation de l’immeuble ;
Vérifier la déclaration afin de s’assurer que les travaux des copropriétaires nécessitent une approbation par le CA. Si ce n’est pas le cas, modifier la déclaration ;
Doter la copropriété d’un plan de gestion des sinistres et le mettre en application lorsque nécessaire ;
Faire préparer un carnet d’entretien par un professionnel, suivre les recommandations et le faire réviser périodiquement.
Conclusion
En conclusion, le cas de la copropriété Alouette présenté dans cette chronique met en lumière les conséquences désastreuses d’une négligence et d’un déficit d’entretien. Pour prévenir de telles catastrophes, il est essentiel d’être proactif en agissant rapidement lorsque des problématiques font surface, ou en tentant de les prévenir. Les dispositions du projet de loi 16, dont le règlement risque de ne pas tarder, pourraient jouer un rôle crucial dans la prévention de ce type de situation dans l'avenir.
Sean Beauchemin, ing. M.Sc
Directeur - Science du bâtiment, associé
Depatie Beauchemin Consultants inc.
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