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Le syndicat des copropriétaires fait office de personne morale regroupant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et non pas chacun d’eux individuellement. Le Code civil du Québec prévoit que le syndicat prend naissance, de plein droit, au moment de la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier du Québec. Avec les pouvoirs qui lui sont dévolus par la loi et qui sont exercés par ses deux organes décisionnels, il exprime ainsi l'autonomie de la collectivité des copropriétaires. Il en résulte que les copropriétaires sont des…...
Pour qu’une assemblée de copropriétaires puisse délibérer et adopter des décisions, la loi prévoit que les copropriétaires (présents ou représentés), qui sont aptes à voter, doivent détenir la majorité des voix. On appelle cette exigence le quorum. Il faut également que le quorum soit maintenu pendant la durée de l’assemblée. Advenant qu’il ne puisse être atteint ou maintenu, la loi prévoit la tenue d’une seconde assemblée de copropriétaires, à savoir l'assemblée dite de rattrapage. Les règles de…...
Pour que le conseil d’administration (CA) puisse valablement délibérer et prendre des décisions, la déclaration de copropriété prévoit, généralement, qu’un nombre minimum d’administrateurs doit participer aux réunions du CA. On appelle cette exigence le quorum. À moins que le conseil d’administration ne soit composé d’un administrateur unique, le quorum à une réunion du conseil d'administration est généralement fixé par le règlement de l'immeuble à la majorité des administrateurs en poste. Rappelons que le quorum est défini en vue d’assurer la…...
En général, un syndicat de copropriétaires est considéré comme un organisme sans but lucratif (OSBL). À ce titre, il bénéficie d’une exonération fiscale. Cependant, comme toute personne morale, le syndicat de copropriétaires doit se conformer à diverses obligations fiscales, sous peine de sanctions pouvant avoir des répercussions significatives sur la situation financière de la copropriété et des copropriétaires. Il est notamment tenu de maintenir une comptabilité rigoureuse et de produire chaque année certaines déclarations fiscales.…...
La plupart des administrateurs de copropriétés assument cette activité́ à titre gracieux, excluant de fait la perception d’une quelconque somme d’argent. Mais, contrairement aux idées reçues, ils peuvent être rémunérés. D’ordinaire, la rémunération accordée à un administrateur est surtout symbolique et ne s’apparente pas à une rétribution similaire à celle versée à un gestionnaire de copropriété. Les rétributions versées prennent diverses formes: salaire, honoraires et jetons de présence, pour ne nommer que ces exemples. Ces…...
La déclaration de copropriété définit les modalités du vivre ensemble. Elle s'impose aux copropriétaires et, en principe, aux occupants et aux locataires de l'immeuble. Il revient au conseil d’administration (CA), dès qu’il en a connaissance, d’en faire respecter le contenu, et, le cas échéant de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser toute violation de la déclaration de copropriété. À défaut de le faire, les membres du CA pourraient, dans certaines circonstances, engager leur responsabilité à l'égard des copropriétaires.…...
La personnalité juridique du syndicat est distincte de celle des copropriétaires et des administrateurs. Ses actes n’engagent que lui-même, sauf les exceptions prévues par la loi. Les fautes commises par le syndicat n’ont de conséquence que sur sa propre responsabilité civile et non celle des administrateurs. Dans ces conditions, ils sont tenus indemnes par le syndicat et n'assument aucune responsabilité pour les frais, dépenses, charges ou pertes qu'ils ont encourus pour l'administration de l'immeuble et…...
Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriétaires est susceptible d'engager sa responsabilité civile envers des tiers, incluant les copropriétaires. La responsabilité est la contrepartie du pouvoir: là où réside l'autorité, on retrouve de la responsabilité. Un syndicat doit donc agir avec prudence et diligence, en prenant les mesures nécessaires pour empêcher les accidents normalement prévisibles, en s'assurant que les parties communes sont sécuritaires et exemptes de pièges. Par ailleurs, si…...
Les devoirs et obligations des administrateurs sont au cœur de la bonne gouvernance d’une copropriété. Dans le cadre de leurs fonctions, les administrateurs sont tenus de s'assurer que le syndicat de copropriétaires respecte les lois. C’est pourquoi en plus des devoirs de diligence et de loyauté des administrateurs énoncés par le Code civil du Québec, des obligations particulières, qualifiées de « statutaires », leur sont imposées. Certaines lois prévoient ainsi un régime de responsabilité des administrateurs qui les…...
Le droit de vote est reconnu comme un élément essentiel de toute société moderne, et à ce titre, les copropriétaires ne peuvent pas en être privés sauf exception prévue dans la loi. De plus, chaque copropriétaire dispose, en principe, à l’assemblée d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Toutefois, dans certaines circonstances, il est prévu que le copropriétaire peut voir son droit de vote suspendu ou réduit, par le seul effet de la loi. Il importe…...
