Le Code civil du Québec exige une majorité renforcée pour certaines décisions qui ont une incidence plus importante sur la collectivité des copropriétaires ou sur leurs droits individuels. Ces décisions peuvent influencer de manière significative le quotidien des copropriétaires et la valeur de leurs propriétés. En outre, cette majorité renforcée a pour but de tempérer l’influence de certains copropriétaires qui, en raison du nombre important de droits de vote qu’ils détiennent par leur(s) fraction(s), pourraient autrement dominer les décisions prises lors des assemblées.
Objet
L'article 1097 du Code civil du Québec exige l’atteinte d’une majorité renforcée pour les décisions suivantes :
Mode de calcul
Une décision adoptée à la majorité renforcée est une décision favorable des trois quarts (75%) des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. C’est donc uniquement le total des voix qui est considéré, non pas le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité est issue de la réforme législative sur la copropriété, qui est entrée en vigueur le 10 janvier 2020. Pour pallier à un taux d’absentéisme élevé lors des assemblées de copropriétaires, le législateur y a rendu plus facile la prise des décisions énoncées à l'article 1097 du Code civil du Québec. On a ainsi remplacé une majorité double par une majorité renforcée
Illustrations
Imaginons qu'à l'assemblée annuelle, les copropriétaires soient appelés à voter sur une résolution visant à autoriser le conseil d'administration à entreprendre des travaux d'amélioration du hall d'entrée.
Cas où la résolution est adoptée
Les copropriétaires présents ou représentés détiennent un total de 2 500 voix. Pour que la résolution soit adoptée à la majorité renforcée, elle doit obtenir 75 % des voix, soit 1 875 voix.
Résultat du vote :
Comme la résolution a obtenu 1 900 voix favorables, dépassant ainsi le seuil de 1 875 voix nécessaire pour la majorité renforcée, elle est adoptée. Le conseil d’administration pourra donc procéder aux travaux d’amélioration du hall d’entrée.
Cas où la résolution est rejetée
Dans une autre situation, les copropriétaires présents ou représentés, pour un total de 2 500 voix, votent de la manière suivante :
Dans ce cas, la résolution est rejetée, car elle n’a recueilli que 1 500 voix favorables, ce qui est en dessous du seuil de 1 875 voix requis pour atteindre la majorité renforcée. Le conseil d’administration ne pourra donc pas entreprendre les travaux d’amélioration du hall d’entrée.
Assemblée de rattrapage
L’article 1089 al.2 du Code civil du Québec établit des règles spécifiques pour les assemblées de rattrapage, c’est-à-dire les assemblées qui sont convoquées lorsque le quorum n’est pas atteint lors de la première assemblée. Selon cet article, les décisions visées à l’article 1097 du Code civil du Québec ne peuvent être prises lors de cette nouvelle assemblée que si les copropriétaires présents ou représentés détiennent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires (plus de 50 %). La raison pour laquelle une majorité renforcée est requise pour ces décisions lors d’une assemblée de rattrapage est de protéger les droits des copropriétaires. En effet, ces décisions peuvent avoir des conséquences importantes sur la vie en copropriété et sur la valeur des biens des copropriétaires. Par conséquent, il est essentiel que ces décisions soient prises avec le consentement de la majorité des copropriétaires, afin de garantir que les intérêts de la majorité des copropriétaires sont pris en compte et respectés.
BON À SAVOIR ! Le quorum doit être calculé au moment de l’ouverture de l’assemblée des copropriétaires, mais peut aussi l'être pour constater des changements pendant le traitement des questions qui doivent faire l’objet d’un vote. Précisons que tout copropriétaire peut demander, au président d’assemblée, que celle-ci soit ajournée s’il n’y a plus de quorum.
À RETENIR: L’article 1097 du Code civil du Québec concerne des décisions d’une importance particulière qui peuvent avoir un impact significatif sur la collectivité des copropriétaires ou sur leurs droits individuels. Ces décisions comprennent, entre autres, les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat, les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, et la modification de l’acte constitutif de copropriété et de l'état descriptif des fractions.
ATTENTION ! Les décisions visées à l’article 1097 du Code civil du Québec ne peuvent être prises lors d'une assemblée de rattrapage que si les copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée représentent au moins la majorité des voix (50 % + 1) de tous les copropriétaires.
ATTENTION ! Avant qu’un vote ne puisse être pris, il est requis de vérifier le pourcentage des voix des copropriétaires présents ou représentés, afin d'établir le nombre de voix requis pour prendre une décision. Être attentif aux arrivées et départs des copropriétaires en cours d’assemblée est une autre donnée importante, afin d’éviter qu’une erreur se produise dans le calcul des voix. À plus forte raison si un vote s’annonce serré. Le président d'assemblée doit informer les participants des conséquences d'une abstention et de ne pas voter.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires
