Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriétaires est susceptible d'engager sa responsabilité civile envers des tiers, incluant les copropriétaires. La responsabilité est la contrepartie du pouvoir: là où réside l'autorité, on retrouve de la responsabilité. Un syndicat doit donc agir avec prudence et diligence, en prenant les mesures nécessaires pour empêcher les accidents normalement prévisibles, en s'assurant que les parties communes sont sécuritaires et exemptes de pièges. Par ailleurs, si sa responsabilité est engagée, cela peut se traduire par la contribution financière des copropriétaires.
En cas de jugement condamnant le syndicat à payer une somme d'argent, cette condamnation sera exécutoire contre lui et les copropriétaires qui l’étaient au moment où la cause d'action a pris naissance. Ces derniers pourraient devoir payer une partie de cette condamnation, au prorata de la valeur relative de leur fraction.
Régime particulier de responsabilité
L’article 1077 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat doit répondre des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, advenant (entre autres) des problèmes liés à un vice de conception ou de construction de l’immeuble, ou en raison d’un défaut d’entretien des parties communes de la copropriété.
Le syndicat peut s'exonérer d’une telle responsabilité, s’il peut démontrer que les dommages résultent d’une faute de la victime, d’un cas de force majeure ou du fait d'un tiers. Rappelons qu'en droit, la force majeure est un événement imprévisible et irrésistible dont on ne peut empêcher les effets, même si toutes les mesures adéquates ont été prises. En ce qui a trait au défaut d’entretien, cette disposition ne crée pas une présomption de faute contre le syndicat et il assume à cet égard une obligation de moyens. Le syndicat pourra ainsi alléguer comme moyen de défense qu’il a agi de manière prudente, raisonnable et diligente, c’est-à-dire qu’il a fait des efforts adéquats pour entretenir les parties communes.
Le syndicat peut ainsi voir sa responsabilité civile engagée pour les dommages causés par :
En présence d’un vice de construction affectant les parties communes de l’immeuble, il incombe au syndicat de rechercher et de mettre en jeu la responsabilité des auteurs de ces désordres. Un promoteur peut en être responsable, ainsi que des entreprises qui ont participé aux travaux et, dans certaines circonstances, des professionnels (ex. : un ingénieur ou un architecte).
Régime commun de responsabilité
La responsabilité civile du syndicat déborde toutefois du seul domaine de 1077 du Code civil du Québec. Le syndicat peut engager sa responsabilité comme toute autre personne physique ou morale. Il peut être tenu responsable par son défaut de respecter les engagements qu'il a contractés (responsabilité contractuelle) ou les règles de conduite qui s'imposent à lui (responsabilité extracontractuelle). En pareilles circonstances, il est dès lors tenu de réparer le préjudice qu’il a causé à autrui, que celui-ci soit corporel, moral ou matériel. Le dommage peut être sanctionné par des dommages-intérêts, parfois aussi par des dommages-intérêts punitifs. Le syndicat peut également voir sa responsabilité civile engagée pour des fautes commises par ses préposés, par exemple le gestionnaire, les gardiens et les concierges de l’immeuble. À cet égard, l’article 1463 du Code civil du Québec stipule que : « Le commettant est tenu de réparer le préjudice causé par la faute de ses préposés dans l’exercice de leurs fonctions; il conserve néanmoins ses recours contre eux ». Il en sera ainsi, entre autres, dans le cas où un concierge causerait des dommages au véhicule d’un copropriétaire. Par ailleurs, les règles de responsabilité civile prévoient, pour obtenir une indemnité, qu’il faut être en mesure de démontrer la faute du syndicat, l’existence d’un dommage, ainsi qu’un lien de causalité entre cette faute et le dommage qui en résulte.
Assurance responsabilité civile
Pour protéger le syndicat des copropriétaires, il est obligatoire pour celui-ci de souscrire un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. Elle représente une garantie en cas de sinistre impliquant l’immeuble (p. ex. un escalier mal déneigé et glissant). Il en est de même pour un sinistre occasionné par une personne employée par la copropriété (p. ex. un concierge).
BON À SAVOIR ! Parfois, quand la responsabilité civile du syndicat est mise en cause, ce dernier dispose généralement du soutien de son assureur, en vertu du contrat d’assurance-responsabilité civile qu’il doit souscrire aux termes de la loi.
À RETENIR: Lorsque la responsabilité civile du syndicat est mise en cause, les règles usuelles de la responsabilité entrent en ligne de compte, en ce sens qu’il faut démontrer la faute du syndicat, l’existence d’un dommage et un lien de causalité entre cette faute et le dommage qui en résulterait.
ATTENTION ! À défaut de prendre les mesures nécessaires pour faire respecter la déclaration de copropriété, le syndicat pourrait engager sa responsabilité. Il s’agit toutefois d’une obligation de moyens et non de résultats. Par conséquent, si le syndicat a mis en œuvre tous les moyens raisonnables pour faire cesser un trouble, mais que ceux-ci n’ont aucun effet dissuasif, sa responsabilité ne sera pas, en principe, engagée.
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