Pour qu’une assemblée de copropriétaires puisse délibérer et adopter des décisions, la loi prévoit que les copropriétaires (présents ou représentés), qui sont aptes à voter, doivent détenir la majorité des voix. On appelle cette exigence le quorum. Il faut également que le quorum soit maintenu pendant la durée de l’assemblée. Advenant qu’il ne puisse être atteint ou maintenu, la loi prévoit la tenue d’une seconde assemblée de copropriétaires, à savoir l'assemblée dite de rattrapage. Les règles de calcul du quorum y seront assouplies. Survol des différentes conditions relatives à l’obtention du quorum.
QUORUM DE VOIX
Calcul du quorum
L’article1089 al. 1 du Code civil du Québec prévoit qu’il y a quorum lorsque des copropriétaires détenant la majorité des voix sont présents ou représentés à l’assemblée (50 % + 1). Dans ce cas, le quorum ne se calcule pas en nombre de copropriétaires présents ou représentés, mais en nombre de voix. L’article 349 du Code civil du Québec précise que « L'assemblée ne délibère, valablement, que si la majorité des voix qui peuvent s'exprimer sont présentes ou représentées. ». Pour calculer le quorum, on doit ainsi exclure du total des voix (constituant le 100%) celles des copropriétaires dont le droit de vote a été suspendu, supprimé ou réduit, par le seul effet de la loi.
L’article 1094 du Code civil du Québec énonce que « Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes, est privé de son droit de vote. Il peut à nouveau exercer ce droit dès qu’il acquitte la totalité des charges communes qu’il doit. ». Cette privation du droit de vote vise uniquement les voix rattachées à la fraction concernée par un défaut de paiement.
L’article1076 du Code civil du Québec prévoit que « le syndicat peut, s’il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, des parties communes ou d’autres droits réels ». Mais en assemblée générale, ce dernier ne peut exercer les droits de vote qui s’y rattachent (ex. l’appartement du concierge). Le nombre de voix exprimées à l’assemblée des copropriétaires s’en trouve réduit d’autant.
L'importance du droit de vote d'un copropriétaire peut être modifiée en raison des articles 1091 et 1092 du Code civil du Québec. Cela se produira pour :
Une copropriété de moins de cinq fractions, lorsqu’un copropriétaire dispose de plus de voix que le total des autres voix de la copropriété (copropriétaire majoritaire);
Une copropriété de cinq fractions et plus, lorsque les voix du promoteur sont réduites après une certaine période temps;
L’effet de cette réduction des droits de vote sur le calcul du quorum est parfois complexe à évaluer. Pour démystifier le tout, nous vous soumettons deux cas d’espèce :
Supposons que, dans une copropriété qui compte moins de cinq fractions, le copropriétaire majoritaire détient 550 voix, alors que les 2 autres copropriétaires détiennent 450 voix (au total) et qu’ils sont tous les trois présents à l’assemblée. Les voix du premier copropriétaire seraient alors ramenées à 450. Ainsi, le nombre de voix qui doit être utilisé pour calculer le quorum passerait de 1000 à 900, le quorum étant ainsi constitué de 451 voix (900 divisé par 2 = 450 +1 = 451).
Le second cas de figure illustre une copropriété qui compte cinq fractions ou plus, alors que les voix du promoteur ne peuvent excéder 25 % de l’ensemble des voix des copropriétaires. En pareil cas, il faut considérer que le nombre de voix des copropriétaires, autres que celles du promoteur, représente 75 % de l’ensemble des voix. Afin d’obtenir le juste calcul du quorum, on doit attribuer au promoteur un nombre de voix équivalant à 25 % du nombre total des voix (détenues par l’ensemble des copropriétaires). Si le promoteur détient 550 voix et les autres copropriétaires 450 voix, la réduction précitée aura pour effet que les 450 voix représentent une proportion de 75 % de l’ensemble des voix. Le nombre total de voix utilisé pour calculer le quorum sera donc de 600 voix, ce qui donne une proportion de 25 % au promoteur (150 voix sur 600) et 75 % aux autres copropriétaires (450 voix sur 600). Dans ce cas, le quorum sera obtenu à 301 voix (600 divisé par 2 = 300 + 1 = 301).
Vérification du quorum
À l'ouverture de l’assemblée, le président d’assemblée doit s’assurer qu’il y a quorum. Pour le savoir, il s’agit d’additionner les voix des copropriétaires présents ou représentés (procuration). Ce calcul peut être fait en utilisant la feuille de présence. Si le quorum est atteint à l'heure à laquelle l’assemblée est convoquée, ou avant l’expiration du délai de grâce fixé dans le règlement de l’immeuble (ex. : dans les 30 minutes suivant l’heure convenue pour le début de l’assemblée), celle-ci peut avoir lieu et prendre, valablement, toute décision prévue à l’ordre du jour.
Ajournement
Si le quorum doit être atteint à l’ouverture de l'assemblée, il doit aussi l’être tout au long de celle-ci, chaque fois qu’une question est soumise au vote. Le défaut d'obtenir ou de maintenir le quorum peut survenir dans les situations suivantes à :
L’heure de la convocation ou à l’expiration du délai de grâce stipulé dans le règlement de l’immeuble;
La suite du départ d’une ou de plusieurs personnes. (Dès lors, faute de quorum, un copropriétaire pourrait demander l’ajournement de l’assemblée.)
QUORUM DE DE PRÉSENCE: ASSEMBLÉE DE RATTRAPAGE
Lorsque le quorum n’est pas atteint, ou qu’il ne l’est plus, une deuxième assemblée doit être convoquée. Communément appelée assemblée de rattrapage, cette assemblée pourra délibérer et voter des décisions qui relève de la majorité absolue, tant et aussi longtemps qu’un quorum de présence sera maintenu.
L’article 1089 al. 2 du Code civil du Québec prévoit que les trois quarts des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum. Son obtention est donc facilitée, car il n’est plus calculé selon le nombre de voix, mais en fonction du nombre de copropriétaires présents ou représentés. À titre d’exemple, s’il ne se trouve dès l’ouverture de l’assemblée que 12 copropriétaires présents ou représentés sur les 70 que compte l’immeuble, l’assemblée sera ouverte, et même si ce nombre est réduit à 9 pendant son déroulement (quel que soit le nombre de votes liés à la fraction de ces copropriétaires). Si ce nombre chute à 8, le quorum est perdu. Un copropriétaire pourrait alors demander l’ajournement de l’assemblée et une nouvelle assemblée de rattrapage devra être convoquée.
Cas d’exception
Par ailleurs, lors d'une assemblée de rattrapage, l'article 1089 al.2 du Code civil du Québec précise que les décisions visées à l’article 1097 du Code civil du Québec ne peuvent être prises à cette nouvelle assemblée que si les copropriétaires représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires (50 % + 1). Il en est ainsi pour les décisions qui concernent :
BON À SAVOIR ! Le quorum est atteint lorsque les copropriétaires représentant la majorité des voix sont présents ou représentés à l’assemblée. Dans le cas contraire, elle sera ajournée et reportée. Lors de l’assemblée suivante, que l’on appelle assemblée de rattrapage, le quorum peut être maintenu par les trois quarts des copropriétaires présents ou représentés.
À RETENIR: Le quorum doit être calculé au moment de l’ouverture de l’assemblée des copropriétaires, mais parfois pendant le traitement des questions qui doivent faire l’objet d’un vote. Précisons que tout copropriétaire peut demander, au président d’assemblée, que celle-ci soit ajournée s’il n’y a plus de quorum.
ATTENTION ! Les décisions visées à l’article 1097 du Code civil du Québec ne peuvent être prises lors d'une assemblée de rattrapage que si les copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires
Retour à la méga-fiche Assemblée des copropriétaires
