La déclaration de copropriété est un document de nature contractuelle établi par celui qui assujettit un immeuble au régime de la copropriété divise. Sa publication au Registre foncier du Québec est une nécessité à l’existence d’un syndicat de copropriétaires. Elle inclut l’ensemble des règles assurant l’organisation efficace d’une copropriété. Leur connaissance par les membres du conseil d'administration et par chacun des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux.
Pour un promettant-acheteur, la déclaration de copropriété contient une mine d’informations utiles au regard des conditions d’utilisation et de jouissance des parties privatives et communes. D’où la nécessité de bien lire ce document, avant d’acheter, afin d’éviter toute surprise désagréable, notamment quant à l’usage que l’on entend faire de sa partie privative.
Structure juridique
La Loi prévoit que la déclaration de copropriété est divisée en trois sections: l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Le contenu de chacune de ces parties est défini aux articles 1053, 1054 et 1055 du Code civil du Québec. Sa modification répond à des exigences et à des modalités particulières qu’il convient d’observer impérativement.
Acte constitutif de copropriété (1ère partie de la déclaration de copropriété):
L’Acte constitutif contient les éléments essentiels pour comprendre ce qu’est une copropriété. Il vise à:
Déterminer le nom et le siège du syndicat;
Établir la destination de l’immeuble, la destination des parties privatives et communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (type d’usage d'habitation, par exemple la clause définissant l’immeuble comme étant haut de gamme ou à usage professionnel ou mixte);
Distinguer et détailler la composition des parties privatives et communes;
Déterminer la valeur relative de chaque fraction, la quote-part des charges communes et le nombre de voix qui s’y rattachent;
Établir les pouvoirs et les devoirs qui échoient au conseil d’administration et à l’assemblée des copropriétaires;
Indiquer toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété;
Définir des notions additionnelles, par exemple celles relative à la « perte importante », qui sera utile pour déterminer les modalités de gestion d’un sinistre.
Règlement de l'immeuble (2ème partie de la déclaration de copropriété):
Plus concret que l'Acte constitutif, le Règlement de l’immeuble touche la vie quotidienne de la copropriété. Il impose le code de conduite que tous ses copropriétaires et occupants doivent observer, en tout temps et en toutes circonstances. Les copropriétaires devront s’y référer très souvent. Le règlement de l’immeuble détermine:
Ces règles concernent l’ensemble des modalités qui régissent l’assemblée des copropriétaires et le conseil d'administration, à savoir sa composition et les modalités qui balisent la tenue des assemblées et réunions.
Les règles de jouissance renvoient à la notion de la destination, qui figure dans l’Acte constitutif. Elles ciblent les droits individuels dont dispose chaque copropriétaire au sein des parties communes et privatives, par exemple la jouissance exclusive des parties communes à usage restreint, les limitations à l’utilisation des lieux, des infrastructures et des équipements qui sont sous la responsabilité du syndicat. Elles précisent, également, les conditions de jouissance des parties privatives (ex.: l’autorisation ou l’interdiction de faire certains travaux). Quant aux règles d’entretien, elles fixent les modalités et les normes relatives à l’entretien et à la conservation des lieux, ainsi que des infrastructures dont le syndicat a la responsabilité.
Ces règles définissent, entre autres, le mode de paiement relatif aux charges communes (frais de condo) ainsi que la gestion des arrérages.
État descriptif des fractions (3ème partie de la déclaration de copropriété):
L'état descriptif des fractions comporte deux sections, l'une consacrée à la désignation cadastrale de chacune des parties privatives et communes de la copropriété (p.ex., statut et numéro d’immatriculation du lot) et l'autre qui décrit les droits réels qui grèvent l’immeuble, ou qui existent en sa faveur, à l’exception des hypothèques.
Les parties privatives et les parties communes de l’immeuble doivent, impérativement, faire l’objet d’une désignation cadastrale dans la déclaration de copropriété, afin que celle-ci soit valablement publiée.
Il s’agit, encore là, d’une description technique des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur, à l’exception des hypothèques et des sûretés additionnelles qui s’y greffent, toujours en vertu de l’article 1055 du Code civil du Québec. Les droits réels appelés à apparaître dans cette section concernent, notamment, un usufruit et une servitude réelle (par ex. : une servitude de passage).
BON À SAVOIR ! Si la déclaration de copropriété du syndicat est antérieure au 1er janvier 1994, l’article 54 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil crée une présomption, en vertu de laquelle chacune des clauses est classée dans la section appropriée, et que les règles pertinentes s’y appliquent en fonction de ce classement.
À RETENIR: Outil essentiel pour les copropriétaires, la déclaration de copropriété définit les modalités du vivre ensemble. Elle s’avère incontournable pour les éventuels acheteurs. Grâce à ce document, ces derniers peuvent s’assurer que les règles de la copropriété sont compatibles avec leurs valeurs.
ATTENTION ! La déclaration de copropriété doit être respectée par les copropriétaires, les locataires et les occupants de l’immeuble. Ses clauses doivent s’appliquer, tant que le juge ne les a pas réputées non écrites ou que l’assemblée des copropriétaires ne les a pas annulées. Rappelons que le Code civil du Québec prévoit que le règlement de l’immeuble est opposable à un locataire et à un occupant, dès que le copropriétaire ou le syndicat lui en remet un exemplaire.
